2021房估師考試《理論與方法》考點：房地產(chǎn)價格影響因素分析

考點：房地產(chǎn)價格影響因素分析

房地產(chǎn)價格水平及其變動，是眾多對房地產(chǎn)價格有影響的因素對房地產(chǎn)價格綜合作用的結(jié)果。把這些對房地產(chǎn)價格有影響的因素稱為房地產(chǎn)價格影響因素，簡稱影響因素或因素。做好房地產(chǎn)估價，必須知曉房地產(chǎn)價格的各種影響因素，掌握這些因素是如何以及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格的。

一、對房地產(chǎn)價格影響因素的總認識

房地產(chǎn)估價的主要難點，是房地產(chǎn)價格影響因素眾多且難以準確量化它們對房地產(chǎn)價格的影響。要把握房地產(chǎn)價格影響因素，準確量化它們對房地產(chǎn)價格的影響，首先應有下列8點認識：

1.不同的影響因素或其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的方向不盡相同的：有的影響因素或其變化會降低房地產(chǎn)的價格，有的影響因素或其變化會提高房地產(chǎn)的價格。不同類型的房地產(chǎn)：同一影響因素或其變化引起房地產(chǎn)價格變動的方向可能不同。搞清楚這一點，有助于在估價時把握對房地產(chǎn)價值的調(diào)整方向，即面對某一影響因素或其變化時，對房地產(chǎn)價值測算結(jié)果是應向上調(diào)整還是應向下調(diào)整。

2.不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的：有的影響因素或其變化引起的房地產(chǎn)價格的升降幅度較大;有的影響因素或其變化引起的房地產(chǎn)價格的升降幅度較小。搞清楚這一點，有助于在估價時合理確定各種影響因素的權(quán)重和對房地產(chǎn)價值測算結(jié)果的調(diào)整幅度。

3.不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的：有的影響因素隨著其變化會一起提高或一直降低房地產(chǎn)價格;有的影響因素在某一狀況下隨著其變化會一起提高房地產(chǎn)價格，但在另一狀況下卻隨著其變化會降低房地產(chǎn)價格;有的影響因素從某一角度會提高房地產(chǎn)的價格，但從另一角度看會降低房地產(chǎn)的價格，至于它對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。 修筑一條穿過某個居住區(qū)的道路，一方面改善了交通，會提高該居住區(qū)住宅的價格，另一方面由于噪聲、汽車尾氣和行走的不安全，會降低該居住區(qū)住宅的價值。至于影響如何，還要具體分析。距離該道路較遠一點的住宅可能會升值，較近的可能會貶值。如該居住區(qū)允許部分改為商業(yè)用途，則臨近道路的住宅肯定會增值。如在該居住區(qū)旁邊修筑一條鐵路、高速公路，則該居住區(qū)肯定貶值，這種影響是一向的。

4.有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)，有些與時間有關(guān)。在與時間有關(guān)的因素中，引起房地產(chǎn)價格變動的速度又可能是不相同的：有的因素會立刻引起房地產(chǎn)價格的變動，有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響要經(jīng)過一段時間才體現(xiàn)出來。增減土地供應量、緊縮或放松開發(fā)貸款、限制或放寬購房對象、增減交易稅費等調(diào)控政策措施，對房地產(chǎn)價格的影響需要一個過程。

5.各種因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度不是一成不變的：隨著時間的推移，人們對房地產(chǎn)的消費偏好會發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價格的因素也許會變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價格的因素，那些對房地產(chǎn)價格有較大影響的因素也許會變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對房地產(chǎn)價格沒有影響。

6.同一因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的：北方比南方更看重房屋朝向，南方比北方更看重“看風水”。

7.各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不同的：人們在消費上普遍存在“邊際效用遞減”現(xiàn)象。如綠地率

8.某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可用數(shù)學公式或者數(shù)學模型來量化，但許多因素對房地產(chǎn)價格的影響難以用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化，它們對房地產(chǎn)價格的影響主要依靠估價師的估價理論知識、實踐經(jīng)驗及當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的深入調(diào)查了解作出判斷。

二、房地產(chǎn)價格影響因素的分類

分類一：分為自身因素和外部因素

自身因素：區(qū)位因素、實物因素、權(quán)益因素

外部因素：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、其他因素6類

分類二：分為一般因素、區(qū)域因素、個別因素

一般因素是指對廣大范圍的房地產(chǎn)價格水平有所影響的因素，如經(jīng)濟發(fā)展、物價、貨幣政策、利率、匯率等。區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格水平有所影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等。個別因素是指估價對象房地產(chǎn)價格水平有所影響的估價對象自身狀況因素，如位置、規(guī)模、土地形狀、地勢、建筑結(jié)構(gòu)等。

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