09年房地產(chǎn)估價案例與分析模擬試題六

　　3.估算估價對象房地產(chǎn)的價格

　　估價對象房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物現(xiàn)值?

　　=640.64+824.39?

　　=1465.03(萬元)

　　(三)估價結(jié)果的確定

　　以收益法的估價結(jié)果和成本法的估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)價格的估價結(jié)果。即：

　　估價對象房地產(chǎn)總價=(1899.58+1465.03)/2?

　　=1682(萬元)(已取整)

　　估價對象房地產(chǎn)建筑面積單價=1682/0.6611?

　　=2544(元/m2)(已取整)

　　七、估價結(jié)果

　　經(jīng)過評估，某某商務(wù)樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫;人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。

　　附件(略)

　　--改錯[共0題，每題10分，總計0分]

　　15、

　　當(dāng)?shù)?003年1月～8月房地產(chǎn)價格定基指數(shù)為：

　　1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

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　　比準(zhǔn)價格計算：

　　一、交易日期修正系數(shù)：

　　1.KA=99.7%

　　2.KB=99.0%

　　3.KC=99.2%

　　二、求取比準(zhǔn)價格：

　　1.比準(zhǔn)價格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2)

　　2.比準(zhǔn)價格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102=6344(元/m2)

　　3.比準(zhǔn)價格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103=6201(元/m2)

　　4.比準(zhǔn)價格計算結(jié)果：

　　(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)

　　答案：1-10無

　　第11題

　　試題解析：

　　答：乙估價所可以從如下5個方面說明自己給出估價結(jié)論的理由。一是從估價目的看，當(dāng)時估價所是按照以拍賣評估對象償還債務(wù)的情況進行評估測算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的售價是在正常公開市場交易情形下達成的價格;二是從估價時點看，拍賣時是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時點的不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場狀況也會不同;三是從估價對象看，當(dāng)時的估價對象是第一期別墅，建筑具有單件生產(chǎn)的特點，第二期別墅當(dāng)然與第一期別墅會有所不同，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響;四是應(yīng)該說該兩期工程的售價主要受到房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的影響，個別工程的實際成本因素不能用來衡量房地產(chǎn)價格的高低，而應(yīng)以平均的社會一般水平成本衡量;五是從市場銷售結(jié)果看，拍賣底價為3800元/m2，售出6棟的平均價格為3860元/m2，比較吻合，尚有14棟沒有拍出，也從市場方面反映了估價結(jié)果的合理性。

　　第12題

　　試題解析：

　　答：1.甲乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價值分割，乙則只考慮該套房屋的成本分割，而未考慮房屋的利潤分割;

　　2.正確的分配方案應(yīng)該是按50%的分成比例對該房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)價值進行分割，則甲應(yīng)分得： ，乙應(yīng)分得：