房地產(chǎn)估價師案例與分析模擬試題4
致委托方函(略)
估價師聲明(略)
估價的假設(shè)和限制條件(略)
估價結(jié)果報告
一、委托方
××××商貿(mào)有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號。
二、估價方
××××房地產(chǎn)估價有限公司,法定代表:×××,住所:××市××路××號,房地產(chǎn)估
價機構(gòu)資質(zhì)等級:×級。
三、估價對象
××商貿(mào)樓位于××市××路××號,四至××××,屬××××商貿(mào)有限公司所有。
××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得??商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年,即1999年4月1日至2039年3月31日),土地用途為商業(yè)?!痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu),建筑面積6611m2,總用地面積2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè),于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。
估價對象其他內(nèi)容描述(略)
四、估價目的
評估××商務(wù)樓市場價值,為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。
五、估價時間
2003年4月1日
六、價值定義
本次估價采用公開市場價值標準。
七、估價依據(jù)(略)
八、估價方法
根據(jù)估價對象特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析,首先采用收益法對其進行整體估價,然后采用成本法進行評估,最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果,確定估價對象的最終估價結(jié)果。
九、估價結(jié)果
估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫:人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整),單價為人民幣2544元/m2(大寫:每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。
十、估價人員(略)
十一、估價作業(yè)期
2003年3月10日~3月20日。
十二、估價報告應(yīng)用的有效期(略)
估價技術(shù)報告
一、個別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用(略)
六、估價測算過程
(一)收益法估價測算過程
1.估算年有效毛收入
根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載,估價對象總建筑面積6611m2,其中:1~6層建筑面積各1000m2,7層建筑面積410m2,8層建筑面積201m2。1~2層、3~6層、7~8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。
估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知,類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為:1層100元,2層80元,3層70元,4層60元,5層40元,6層30元,7~8層20元。另外,類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為:1~3層10%,4~6層15%,7~8層20%。根據(jù)上述資料,估價對象有效毛收入的計算如下:
?、?層年有效毛收入:A=1000×100×0.8×12=96.00(萬元)
?、?層年有效毛收入:B=1000×80×0.8×12×90%=69.12(萬元)
?、?層年有效毛收入:C=1000×60×0.75×12=63.00(萬元)
?、?層年有效毛收入:D=1000×60×0.75×12×85%=45.90(萬元)
?、?層年有效毛收入:E=1000×40×0.75×12×85%=30.60(萬元)
?、?層年有效毛收入:F=1000×30×12×85%=36.00(萬元)
⑦7、8層年有效毛收入:G=(410+201)×20×0.7×12×85%=8.21(萬元)
年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G
=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43(萬元)
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