2010年房估師案例與分析自測(cè)試題五

指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分）。
有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88┫。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評(píng)估該住宅于2008年1月10日的市場(chǎng)價(jià)格。計(jì)算公式如下：
房地產(chǎn)價(jià)格＝土地重新取得成本＋建筑物重置總價(jià)－建筑物折舊轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com
1.土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門(mén)提供的價(jià)格資料，估價(jià)對(duì)象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為180元/┫，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對(duì)象建筑物類(lèi)似的建筑物樓面地價(jià)為170元/┫，則土地重新取得成本為:
土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=180×93.88=16898.4（元）
2.建筑物重置總價(jià)的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門(mén)2006年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為2600元/┫，房產(chǎn)管理部門(mén)2007年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為2700元/┫，房產(chǎn)管理部門(mén)2008年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3000元/┫。則估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：
建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=2600×93.88=244088（元）
3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為:
建筑物折舊＝建筑物重置總價(jià)×（1－成新率）
其中，建筑物成新率由房屋完損等級(jí)判定人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：
建筑物折舊=244088×（1-70%）=73226.4（元）
4.估價(jià)對(duì)象價(jià)格的計(jì)算。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格為：
房地產(chǎn)總價(jià)=16898.4+244088－73226.6=187760（元）轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com
房地產(chǎn)單價(jià)=187760/93.88=2000（元/┫）
 

【參考答案】 1.土地重新取得成本計(jì)算錯(cuò)誤，土地重新取得成本應(yīng)為:轉(zhuǎn)自環(huán)球網(wǎng)校edu24ol.com
土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=170×93.88=15959.6（元）；
2.建筑物重置總價(jià)計(jì)算錯(cuò)誤，應(yīng)使用08年公布的重置單價(jià)，估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=3000×93.88=281640（元）；
3.判定建筑物成新時(shí)，"建筑物為完好房、七成新"有誤，完好房的成新率應(yīng)為八、九、十成新，建筑物折舊額為：建筑物折舊=244088×（1-90%）=24408.8（元）。
 

更多信息請(qǐng)?jiān)L問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)師頻道   房地產(chǎn)估價(jià)師論壇

·2010年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月16.17日
·2010房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
·2010年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講