2010年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考習(xí)題(4)

　　2.某市土地管理部門(mén)掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬(wàn)┫的住宅用地。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開(kāi)發(fā)，該開(kāi)發(fā)公司擬用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，具體計(jì)劃如下：環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　由于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預(yù)計(jì)實(shí)際開(kāi)發(fā)成本比社會(huì)平均開(kāi)發(fā)成本低100元/┫;目前住宅需求旺盛，預(yù)計(jì)住宅市場(chǎng)價(jià)格會(huì)以每年5%的速度上漲?，F(xiàn)該開(kāi)發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其能承受的最高掛牌出讓地價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測(cè)算。

　　(1).房地產(chǎn)估價(jià)師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時(shí)，正確的做法是(　)。

　　A.對(duì)三期開(kāi)發(fā)的土地分別估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

　　B.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

　　C.對(duì)宗地整體估價(jià)，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個(gè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)

　　D.對(duì)宗地整體估價(jià)，對(duì)各期開(kāi)發(fā)投資分別計(jì)息至各期開(kāi)發(fā)活動(dòng)結(jié)束點(diǎn)

　　(2).在確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用(　)。

　　A.目前住宅市場(chǎng)價(jià)格

　　B.未來(lái)住宅市場(chǎng)價(jià)格，折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　C.各期開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　D.各期各年銷(xiāo)售時(shí)的平均市場(chǎng)價(jià)格，分別折現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　(3).在計(jì)算扣除項(xiàng)時(shí)，除開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用外，還應(yīng)包括(　)。

　　A.銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　B.銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和所得稅

　　C.銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)和購(gòu)地稅費(fèi)

　　D.銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、投資利息和購(gòu)地稅費(fèi)