2010年房地產(chǎn)估價(jià)師案例分析備考習(xí)題(7)

　　一、簡(jiǎn)答題環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　1.某工廠為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為4層辦公大樓，于3年前抵押給銀行獲得貸款500萬(wàn)元，抵押期間該樓用于出租，租給另一家企業(yè)。

　　(1)應(yīng)根據(jù)何種用途對(duì)該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)?

　　(2)該寫字樓通過(guò)何種途徑可按辦公用途進(jìn)行估價(jià)?

　　(3)若企業(yè)無(wú)力償還貸款，銀行申請(qǐng)以拍賣變現(xiàn)的方式執(zhí)行債務(wù)，請(qǐng)指出該大樓拍賣底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線

　　2.某人于2006年7月預(yù)購(gòu)了一幢精裝修住宅(總售價(jià)為120萬(wàn)元)，并先后向開(kāi)發(fā)商支付了114萬(wàn)元。該高檔住宅于2007年7月30日竣工后，該人付清了剩余的購(gòu)房款，但對(duì)原裝修不滿意，拆除了部分原有裝修設(shè)施，進(jìn)行了重新裝修，又花費(fèi)了40萬(wàn)元。2007年9月為籌集資金，作其他投資，該人欲以該住宅向銀行抵押貸款，并于2007年9月10日委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)，此時(shí)同類型(指重新裝修前)精裝修住宅的正常市場(chǎng)售價(jià)為130萬(wàn)元，該人希望評(píng)估值為2007年9月同類型高檔住宅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該住宅的重新裝修費(fèi)用，即170萬(wàn)元，現(xiàn)估價(jià)人員掌握的資料有：

　　1.該人與開(kāi)發(fā)商于2007年7月30日簽訂的正式合同原件;

　　2.該人的購(gòu)房發(fā)票;

　　3.商品房預(yù)售許可證復(fù)印件;

　　4.其他市場(chǎng)資料。

　　問(wèn)題：環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　1.上述資料用于抵押估價(jià)是否齊全?

　　2.估價(jià)人員可否承諾按170萬(wàn)元進(jìn)行估價(jià)?

　　3.可否按2007年9月的同類型別墅的正常市場(chǎng)售價(jià)加上該別墅的重新裝修費(fèi)用確定評(píng)估值?為什么?