2010年房地產(chǎn)估價師理論與方法備考習(xí)題(1)

　　答案部分

　　一、簡答題環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　1.

　　【正確答案】 (1)應(yīng)根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進(jìn)行估價(2分)

　　(2)房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)途徑。(2分)

　　(3)應(yīng)選用市場法和收益法進(jìn)行寫字樓評估;注意扣除預(yù)計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額(2分);

　　選取相關(guān)案例資料，比較當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)正常市場條件下的價格水平與拍賣市場價格的差異(2分);

　　本估價目的是為委托方確定估價對象拍賣保留價提供價格參考，故應(yīng)對上述客觀市場價值進(jìn)行綜合分析處理，確定拍賣市場的成交價與正常水平的偏低幅度;根據(jù)該偏低幅度對上述兩種方法進(jìn)行調(diào)整，得出拍賣底價(2分)。

　　【答疑編號9102】

　　2.環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　【正確答案】 1.上述資料用于抵押估價尚不齊全;(2分)

　　2.房地產(chǎn)估價人員不能承諾按170萬元進(jìn)行估價(2分)，這是房地產(chǎn)估價報告的客觀性原則和估價師職業(yè)道德要求所決定的;(2分)

　　3.不能按2007年9月同類型高檔住宅的正常市場售價加上該住宅的重新裝修費用來確定評估值(2分)，因為重新裝修時會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以裝修后的房地產(chǎn)價值并不等于簡單的成本相加，應(yīng)按住宅裝修后的社會客觀平均成本進(jìn)行估價才是科學(xué)合理的。(2分)

　　【答疑編號9103】

　　二、綜合題

　　1.環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校環(huán)球環(huán)球網(wǎng)校網(wǎng)校

　　【正確答案】 1.缺估價的假設(shè)和限制條件;

　　2.缺估價原則;

　　3.在估價方法中缺對估價方法定義的具體描述和說明;

　　4.缺估價人員;

　　5.可比實例一的成交日期與估價時點相比已超過兩年，不宜選用該實例;

　　6.可比實例二的成交日期與估價時點相比已超過一年，應(yīng)在"估價方法選用"中說明該地區(qū)房地產(chǎn)市場在估價時點前后變化不大，相對較為穩(wěn)定，否則，該可比實例也不宜選用;

　　7.估價對象分屬兩宗容積率不同的土地，在編制因素比較表中只對其中一宗土地進(jìn)行了比較(容積率為1. 95的)，缺另一宗容積率為2.67的土地的比準(zhǔn)價格;

　　8.在進(jìn)行價格修正指數(shù)表分析時，沒有對交易日期調(diào)整、區(qū)域因素和個別因素調(diào)整中的具體項目(如土地使用年限)的調(diào)整依據(jù)進(jìn)行說明;

　　9.在進(jìn)行估價對象土地價格計算時，只對其中一宗土地進(jìn)行了計算，缺了另一宗容積率為2.67的土地的計算過程;

　　10.案例一的修正系數(shù)計算有誤，應(yīng)是0.9461，不是0.9634;

　　11.在進(jìn)行估價對象土地價格計算時，利息、利潤、銷售稅費和土地價格的計量單位有誤，不是"萬元"，而是"元/┫";

　　12.在進(jìn)行估價對象土地價格計算時，最終結(jié)果不應(yīng)是110.23萬元，而是：110.23×6783.84:747783元;

　　13.在進(jìn)行估價對象土地價格計算時，應(yīng)對估價對象進(jìn)行年期修正;

　　14.在成本法計算中，前期工程費中的"混合結(jié)構(gòu)"屬用語不規(guī)范，應(yīng)是"磚混結(jié)構(gòu)";

　　15.在成本法計算中，結(jié)構(gòu)調(diào)整系數(shù)結(jié)果有誤;

　　16.在成本法計算中，發(fā)展商利潤計算基數(shù)不應(yīng)含"管理費用"或不用直接成本利潤率，改用建筑物投資利潤率;

　　17.在成本法計算中，用不同結(jié)構(gòu)的幾棟樓求取一個綜合成新率的方法不科學(xué)，應(yīng)分別求取每棟樓的成新率再乘以相應(yīng)的重置成本，最后再加總的方法來確定估價對象建筑物部分價值;

　　18.在估價結(jié)果中，估價對象快速變現(xiàn)價格應(yīng)為678.60×55%=373.23萬元，而不是675.29×55=373.23(萬元);

　　19.估價結(jié)果缺單價表示;

　　20.缺附件;

　　21.本報告未考慮抵押權(quán)的設(shè)置對其估價結(jié)果的影響。

　　【答疑編號9118】

　　2.

　　【正確答案】 1.委托方中缺法定代表人和住所，應(yīng)加上。

　　2.缺少估價對象權(quán)益狀況說明。

　　3.缺價值定義，價值定義可表述為：估價對象在估價時點時的商品房質(zhì)量缺陷減損值。

　　【答疑編號9119】

　　三、閱讀理解

　　1.

　　(1).

　　【正確答案】 B

　　【答疑編號9106】

　　(2).

　　【正確答案】 C

　　【答疑編號9107】

　　(3).

　　【正確答案】 A

　　【答疑編號9108】

　　(4).

　　【正確答案】 D

　　【答疑編號9109】

　　2.

　　(1).

　　【正確答案】 C

　　【答疑編號9111】

　　(2).

　　【正確答案】 D

　　【答疑編號9112】

　　(3).

　　【正確答案】 C

　　【答疑編號9113】

　　3.

　　(1).

　　【正確答案】 B

　　【答疑編號9115】

　　(2).

　　【正確答案】 C

　　【答疑編號9116】

　　(3).

　　【正確答案】 B

　　【答疑編號9117】