房地產(chǎn)估價師案例分析備考習(xí)題精選(17)

　　2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理，對招商引進(jìn)的商戶收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場而委托評估其轉(zhuǎn)讓價格。

　　請問：

　　1.該商場周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?為什么?

　　2.確定出租部分的潛在毛收入時應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　3.確定自營部分的凈收益時應(yīng)注意的主要問題是什么?

　　(二)答：

　　1.不可取。

　　因?yàn)檫@些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

　　2.確定出租部分潛在毛收入時應(yīng)注意：

　　(1)租賃期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正?？陀^的市場租金計(jì);

　　(2)應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入;

　　(3)應(yīng)考慮是否存在無形收益。

　　3.確定自營部分凈收益時應(yīng)注意：

　　(1)測算正?？陀^的凈經(jīng)營(營業(yè))收入;

　　(2)應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤。

　　或：要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來的凈收益，不要在凈收益中混入由于經(jīng)營等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益。

　　或：應(yīng)根據(jù)經(jīng)營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。

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