房地產(chǎn)開發(fā)案例與分析相關(guān)知識問答(5)

更新時間：2010-10-28 13:35:36 來源：|0

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　　史老師您好!關(guān)于計算題，1、案例考點精析第27頁，改錯題三中，計算估價對象凈收益時，應(yīng)該采用估價對象可出租面積比率87%，而不采用社會正?？沙鲎饷娣e比率85%;可是在理論考點精析第204頁計算題13時，計算第2-3層商場凈收益和第11-24層住宅售價時，均采用當(dāng)?shù)赝悪n次的，請您解惑，不然做計算題是必須要考慮的，謝謝!2、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中的折現(xiàn)年限，計算收益價格時，一般情況下，假如開發(fā)期為3年，還剩余37年，應(yīng)折3年對嗎?可是在理論考點精析第203頁計算題12時，折現(xiàn)年整個都折現(xiàn)到第1年年末(辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時)，并且住宅樓銷售售價是從第4年年末售完的年末往回折現(xiàn)3年，而寫字樓出租收益價格是從第4年年末往回折現(xiàn)3年，可是收益期限為何為47年?(一共50年，減去折現(xiàn)到第1年年末3年，再減第1年，應(yīng)該還剩50-3-1=46年吧)把我搞糊涂了，麻煩您分析分析，具體怎么來區(qū)分?(是不是應(yīng)按照開工之日算折現(xiàn)年限，通常是年初一次性付清土地使用權(quán)出讓金立即開工，而這道題是利用1年時間付清土地使用權(quán)出讓金后開工)

　　老師解析：

　　你好，1、這里應(yīng)該用估價對象的可出租面積比率，你想一下，估價對象建筑面積是6000平方米，如果用附近同檔次辦公樓可出租面積比率計算，得出的數(shù)據(jù)就不是估價對象的真實可出租面積了，要注意區(qū)別客觀數(shù)據(jù)與個別數(shù)據(jù)，真實數(shù)據(jù)與虛假數(shù)據(jù)，在此案例中，空置和租金損失率要用客觀數(shù)據(jù)，因為那是真實的，出租成本及稅費占年租金收入比例也要用客觀數(shù)據(jù)，那也是真實的，而可出租面積比率用所謂的客觀數(shù)據(jù)就是虛假的了。2、折到估價時點，史

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