2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(80)
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案例2-8】$lesson$
?、?房地產(chǎn)實(shí)物狀況因素分析
估價對象土地有兩宗，地塊A面積1500┫，北側(cè)臨接寬度約
15m的鋪裝公路，臨路寬度約50m，深度25～35m，是稍為不規(guī)
整形的普通臨街地。地塊B面積5500┫，東側(cè)臨街寬度約80m，
深度70m，為整形大宗土地，并與地塊A相鄰接。這兩宗土地均
地勢平坦，且與道路等高，日照、通風(fēng)、干濕條件屬普通程度，電
氣、煤氣、上下水道等基礎(chǔ)設(shè)施完備。城市規(guī)劃上屬商業(yè)區(qū)，容積
率600%。
就當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)使用及現(xiàn)在與將來的動向、城市規(guī)劃上的管制等
方面來看，地塊A與地塊B的最有效使用，應(yīng)該是合并興建辦公大
樓。現(xiàn)評估地塊A、B的鄰地購買價格。
?、?市場背景分析：(略)
?、?最高最佳使用分析：(略)
?、?估價方法選用
由于估價對象是在舊市區(qū)內(nèi)的土地，未能收集到適當(dāng)?shù)氖找鎸?shí)
例，所以，應(yīng)以買賣實(shí)例，即市場比較所求得的比準(zhǔn)價格為標(biāo)準(zhǔn)來
決定估價額。
?、?估價測算過程
?、?評估A、B、C的空地價格
A、B兩宗土地以市場比較法估價，C地以假設(shè)開發(fā)法估價(過
程從略)，結(jié)果如下：
?、?A地的空地價格(a)，單價為14850元/┫;總價為
22275000元。
?、?C地的空地價格(c)，(A、B合并后為C)，單價為15675
元/┫;總價為109725000元。
?、?計(jì)算合并使用分配率
?、?計(jì)算增值總額：
增值總額=c-(a+b)=37537500(元)
⒈ 計(jì)算面積因素對增值的影響
更多信息請?jiān)L問：房地產(chǎn)估價師頻道 房地產(chǎn)估價師論壇
•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
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