2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(47)

　　上式位于分母的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實例房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分;位于分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為估價對象房地產(chǎn)相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分。$lesson$

　　四、房地產(chǎn)狀況修正應(yīng)注意的問題

　　1.可比實例的房地產(chǎn)狀況無論是區(qū)位狀況、權(quán)益狀況還是實物狀況，都應(yīng)是成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)在其成交日期時的狀況，而不是在估價時點或其他時候的狀況?？杀葘嵗姆康禺a(chǎn)狀況，除期房交易外，一般是在其成交日期時的狀況。

　　2.由于不同使用性質(zhì)的房地產(chǎn)，影響其價格的區(qū)位因素和實物因素不同，因此，在進(jìn)行區(qū)位狀況和實物狀況的比較修正時，具體比較修正的內(nèi)容及權(quán)重應(yīng)有所不同。即使某些因素相同，但對價格的影響程度也不一定相同。

　　第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價格

　　一、求取某個可比實例對應(yīng)的某個比準(zhǔn)價格的方法

　　由前面的內(nèi)容我們知道，比較法估價需要進(jìn)行交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況三大方面的修正。經(jīng)過了交易情況修正后，就將可比實例的實際而可能不是正常的價格變成了正常價格;經(jīng)過了交易日期修正后，

　　就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格;經(jīng)過了房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格變成了在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。

　　這樣，經(jīng)過了這三大方面的修正后，就把可比實例房地產(chǎn)的實際成交 價格，變成了估價對象房地產(chǎn)在估價時點時的客觀合理價格。如果把這三大方面的修正綜合起來，計算公式如下：

　　1.修正系數(shù)連乘形式：

　　估價對象價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

　　2.修正系數(shù)累加形式：

　　估價對象價格=可比實例價格×(1+交易情況修正系數(shù)+交　易日期修正系數(shù)+房地產(chǎn)狀況修正系數(shù))

　　值得注意的是，上述連乘形式和累加形式都只是文字上的形象表示。這就造成從表面上看，好像各項修正系數(shù)在連乘形式和累加形式中都是相同的，而實際上應(yīng)有所不同。

　　仍然假設(shè)交易情況修正中可比實例的成交價格比其正常市場價格高低的百分率為±S%，交易日期修正中從成交日期到估價時點時可比實例價格漲跌的百分率為±T%，

　　房地產(chǎn)狀況修正中可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高低的百分率為±R%，則：

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