2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(61)

　?、?估價(jià)結(jié)果報(bào)告$lesson$

　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告本案例包括了《規(guī)范》要求的十三部分內(nèi)容及有關(guān)說明。估價(jià)報(bào)告有時(shí)可以和函一起單獨(dú)出具，自身較完整，具有一定的獨(dú)立性。

　?、?估價(jià)對(duì)象

　　估價(jià)對(duì)象部分應(yīng)明確估價(jià)對(duì)象的范圍，概要說明估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況。一般分別土地、建筑物加以說明，特別是估價(jià)對(duì)象的一些特點(diǎn)。本案例對(duì)估價(jià)對(duì)象界定清晰，對(duì)使用功能、區(qū)位環(huán)境、權(quán)益狀況介紹較詳細(xì)，從權(quán)益上確認(rèn)了估價(jià)對(duì)象可作為抵押房地產(chǎn)，但是建筑物各部分裝修、設(shè)備缺少詳細(xì)介紹。本案例從專業(yè)角度判定估價(jià)對(duì)象可以作為抵押房地產(chǎn)。估價(jià)對(duì)象為一飯店整體房地產(chǎn)，有《房屋所有權(quán)證》和相應(yīng)劃撥土地的《國(guó)有土地使用證》，證中用途欄為旅游業(yè)，與實(shí)際用途一致。無共有權(quán)人，也無設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利。有關(guān)法規(guī)條文規(guī)定“抵押人所有的房屋和其他地上定著物”可以抵押;“以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋所占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押”;“房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理”。估價(jià)對(duì)象有權(quán)屬證書，沒有權(quán)屬爭(zhēng)議，沒有設(shè)定抵押，只有短期租約。所以可確定估價(jià)對(duì)象是合法使用的可以轉(zhuǎn)讓的可抵押的房地產(chǎn)，但是評(píng)估價(jià)值中，不包含“相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金”的價(jià)值。案例中對(duì)估價(jià)對(duì)象的介紹有其特點(diǎn)，除了上述內(nèi)容外，估價(jià)人員還了解飯店近幾年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展、裝修改造、營(yíng)業(yè)收入、入住率等情況，并作了介紹，知其歷史，才能知其發(fā)展，這樣對(duì)飯店今后現(xiàn)金流的謹(jǐn)慎預(yù)測(cè)打下了基礎(chǔ)，使之更加可靠。

　?、?估價(jià)目的

　　為委托人以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場(chǎng)價(jià)值參考。

　?、?估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　按照約定以現(xiàn)場(chǎng)查勘日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　?、?價(jià)值定義

　　案例中明確指出了本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值內(nèi)涵?！氨敬喂纼r(jià)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開市場(chǎng)的客觀合理價(jià)格。本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象49977.62┫房屋所有權(quán)及相應(yīng)的8048.23┫劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的價(jià)格。不包括土地出讓地價(jià)，不包括廚房設(shè)備、洗衣機(jī)、康樂中心等的可移動(dòng)商業(yè)設(shè)備價(jià)值以及客房中由委托人配備的家具、可移動(dòng)的電器、設(shè)備等?！辟e館飯店類房地產(chǎn)是一種持續(xù)經(jīng)營(yíng)的通過飯店整體獲得收益的房地產(chǎn)，其復(fù)雜性在于從凈收益中剔除不屬于房地產(chǎn)的收益部分，分出房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的凈收益。案例中表述了估價(jià)結(jié)果的價(jià)值內(nèi)涵，不包括的部分還有可能的無形資產(chǎn)的價(jià)值，這些往往是許多估價(jià)人員忽略的地方。若估價(jià)人員不明確，將會(huì)在估價(jià)過程中產(chǎn)生一系列的錯(cuò)誤。

　?、?估價(jià)方法

　　說明本次估價(jià)的思路，即技術(shù)路線和采用的方法，說明采用估價(jià)方法的理由和方法的定義。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法。

　　案例中考慮選用方法理由較適宜。“因估價(jià)對(duì)象為收益性房地產(chǎn)，則選用收益法作為一種估價(jià)方法，又由于飯店類房地產(chǎn)買賣案例極少，難于選擇市場(chǎng)法，故選用成本法為另一種估價(jià)方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的整體價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。作為抵押房地產(chǎn)評(píng)估運(yùn)用成本法也是謹(jǐn)慎角度的一種體現(xiàn)?！蔽逍羌?jí)飯店整體房地產(chǎn)估價(jià)有其特殊性，因數(shù)量極少，開發(fā)建設(shè)后一般不在市場(chǎng)整體銷售，所以本報(bào)告根據(jù)估價(jià)規(guī)范采用收益法和成本法估價(jià)的技術(shù)路線是正確的。

　?、?有關(guān)說明

　　本案例針對(duì)估價(jià)對(duì)象的情況，對(duì)估價(jià)結(jié)果的參考性、處分的合法性、補(bǔ)繳出讓金問題、持續(xù)收益、注意帶租約、注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)能力、可能的損耗、報(bào)告的使用及責(zé)任等問題作了說明和提示，很有必要;作為抵押房地產(chǎn)評(píng)估，又特別說明了抵押房地產(chǎn)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，提請(qǐng)抵貸雙方注意。

　?、?估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　估價(jià)技術(shù)報(bào)告根據(jù)《規(guī)范》要求，包括七部分內(nèi)容：實(shí)物狀況分析、區(qū)位狀況分析、市場(chǎng)背景分析、最高最佳使用分析、估價(jià)方法選用、估價(jià)測(cè)算過程、估價(jià)結(jié)果確定。估價(jià)技術(shù)報(bào)告是作為完整房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的一部分，反映估價(jià)師的分析和測(cè)算過程與結(jié)果，具有相對(duì)的獨(dú)立性，但不能單獨(dú)出具給委托人。其中前兩部分也可以歸納為房地產(chǎn)狀況分析，含實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況。前面四部分分析是為后續(xù)測(cè)算作準(zhǔn)備的，其中也包括測(cè)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的根據(jù)。

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