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2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(59)

更新時間:2012-03-16 11:00:57 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  ㈣ 政策的公平性和效率$lesson$

  公平和效率及其相互協(xié)調(diào),是評價政策的重要方面。政府制定政策的原則是:既要通過資源和利益的公平分配來維持社會的穩(wěn)定;又要通過資源的優(yōu)化配置來推動社會的進(jìn)步和發(fā)展。然而,公平和效率常常是矛盾的,有時為了確?;镜墓?,要犧牲一定的效率;有時為了保證效率又不得不放棄必要的公平。如何處理好其相互關(guān)系,是政府制定政策的重點和難點。

  二、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段

  對于一個完善的房地產(chǎn)市場而言,市場的自由運(yùn)作非常重要。政府的土地政策,不能過分參與及干預(yù)房地產(chǎn)市場的自由運(yùn)作。這樣才能保證本地及外來投資者對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的信心,進(jìn)而保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展以及整個社會經(jīng)濟(jì)的安定繁榮,但是宏觀調(diào)控也非常重要。宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段包括土地供應(yīng)、金融、住房稅收政策等。

  ㈠ 土地供應(yīng)政策

  沒有土地供應(yīng),房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無從談起。在我國當(dāng)前的土地制度條件下,政府是唯一的土地供給者,政府的土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場的發(fā)展與運(yùn)行有決定性影響。土地供應(yīng)政策的核心,是土地供應(yīng)計劃。土地供應(yīng)計劃對房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效非常直接和顯著,因為房地產(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對土地的直接需求,政府土地供應(yīng)計劃所確定的土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu),直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和結(jié)構(gòu),對房地產(chǎn)開發(fā)商的盲目與沖動形成有效的抑制??茖W(xué)的土地供應(yīng)計劃,應(yīng)與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃相協(xié)調(diào),應(yīng)有足夠的彈性,能夠?qū)κ袌鲂盘栕龀鲮`敏的反應(yīng)。土地供應(yīng)計劃也是公開透明的,能夠為市場提供近期和長期的土地供應(yīng)信息,以幫助市場參與者形成合理的市場預(yù)期、減少盲目競爭和不理性行為。通過土地供應(yīng)計劃對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控,要求政府必須擁有足夠的土地儲備和供給能力,還要妥善處理好保護(hù)土地資源和滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展對建筑空間的需求之間的關(guān)系。保護(hù)的目的是為了更好的、可持續(xù)的滿足需求,但如果對當(dāng)前的需求都不能很好滿足,就很難說這種保護(hù)是有效率的。要在政府的集中壟斷供給和市場的多樣化需求之間實現(xiàn)平衡,必須準(zhǔn)確把握社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間需求特征,通過提高土地集約利用和優(yōu)化配置水平,采用科學(xué)的地價政策和靈活的土地供給方式,實現(xiàn)保護(hù)土地資源和滿足需求的雙重目標(biāo)。

2012年房地產(chǎn)估價師考試時間:10月13、14日
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2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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