2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(57)

　　㈡ 房地產(chǎn)抵押評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)$lesson$

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)當(dāng)了解抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，從而了解抵押評(píng)估自身的風(fēng)險(xiǎn)。

　?、?價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)抵貸雙方起到了重要的參考作用，由于房地產(chǎn)千差萬(wàn)別，目前銀行更加倚重估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果作為貸款數(shù)額的衡量指標(biāo)。在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受到各方面的壓力，銀行要吸引客戶、促成貸款和續(xù)貸，抵押人欲多借款、少出抵押物，一些相關(guān)的中介公司、擔(dān)保公司、律師為促成貸款，都希望估價(jià)公司在估價(jià)值上高估，估價(jià)機(jī)構(gòu)為了不失去客戶受利益驅(qū)使，迎合了客戶不合理要求，就形成房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估的風(fēng)險(xiǎn)。若形成行業(yè)風(fēng)氣，將助長(zhǎng)泡沫，對(duì)金融安全、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成威脅。

　　⑵ 要承擔(dān)相應(yīng)的損失責(zé)任

　　作房地產(chǎn)抵押評(píng)估的估價(jià)機(jī)構(gòu)要獲得銀行的認(rèn)可，一般通過(guò)投標(biāo)方式獲得，并且每年要通過(guò)其審查。根據(jù)《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》(第七條)要求“因中介機(jī)構(gòu)的原因造成的銀行業(yè)務(wù)損失應(yīng)有明確的賠償措施”，在雙方簽訂合同時(shí)有相應(yīng)條款。所以，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的抵押價(jià)值評(píng)估具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)內(nèi)部管理、提高估價(jià)水平、道德水平加以控制。

　　四、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的特點(diǎn)和注意事項(xiàng)由于房地產(chǎn)抵押的性質(zhì)和成為抵押物的房地產(chǎn)產(chǎn)生的特點(diǎn)，房

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　　地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估在適用法律規(guī)定、考慮因素、相關(guān)參數(shù)選擇、報(bào)

　　告說(shuō)明等方面與其他估價(jià)目的的估價(jià)有所不同。

　　房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的服務(wù)對(duì)象主要是金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)需

　　要的是安全、穩(wěn)健、謹(jǐn)慎;房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師處在中介的位

　　置，應(yīng)當(dāng)規(guī)避抵貸雙方的風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師的風(fēng)險(xiǎn);

　　在抵押房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中要更加嚴(yán)格執(zhí)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，采

　　取客觀、謹(jǐn)慎，甚至偏保守的做法，使估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，

　　切忌不實(shí)估價(jià)，切忌高(虛)估冒算。

　　下面從房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的常見類型與估價(jià)方法、房地產(chǎn)抵

　　押價(jià)值評(píng)估的注意事項(xiàng)加以說(shuō)明。

　　㈠ 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的常見類型與估價(jià)方法

　　房地產(chǎn)作為抵押物的類型較多，常見的主要如下。選用估價(jià)方

　　法時(shí)，一般盡量將成本法作為一種估價(jià)方法。

　　以獲得出讓土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)

　　估時(shí)，可根據(jù)具體情況采用市場(chǎng)法、收益法和成本法估價(jià)。其房地

　　產(chǎn)類型包括各類商品房、自建自營(yíng)的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教

　　育、高爾夫球場(chǎng)、工廠等等房地產(chǎn)。

　　對(duì)出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估，可以采用

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法。

　　以行政劃撥土地上的建成使用房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，

　　市場(chǎng)交易性較強(qiáng)的，可先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，選用

　　市場(chǎng)法(收益法)為一種方法，從得出的客觀市場(chǎng)價(jià)值中減去需要補(bǔ)

　　交的土地出讓金或出讓毛地價(jià)價(jià)值;再選用成本法為另一種方法，

　　其中不含土地出讓金或出讓毛地價(jià)，這類包括原國(guó)有企事業(yè)單位、

　　社會(huì)團(tuán)體的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、合作建房

　　等;市場(chǎng)性差的可采用房產(chǎn)與土地分別估價(jià)在綜合的成本法估價(jià)，

　　不含土地出讓金或出讓毛地價(jià)，如市場(chǎng)狹小的，特殊的房地產(chǎn)。

　　對(duì)已建成或使用的部分(局部)房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，

　　應(yīng)注意到該部分(局部)房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)權(quán)

　　益，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸?/P>

　　共配套設(shè)施、共用部分的合理享用問(wèn)題，估價(jià)方法可選用市場(chǎng)法、

　　收益法或成本法。這類有部分棟號(hào)、層、單元，綜合物業(yè)中某部分

　　用途物業(yè)等。

　　在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵

　　押，對(duì)在建工程作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要全面掌握估價(jià)對(duì)象狀況、

　　注意切實(shí)的進(jìn)度和相應(yīng)可實(shí)現(xiàn)的權(quán)益，此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建

　　成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

　　以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體土地

　　使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土

　　地集體所有和土地用途。在估價(jià)過(guò)程中應(yīng)扣減與國(guó)有土地價(jià)值的差

　　異，估價(jià)方法可選用成本法、收益法或市場(chǎng)法。