2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(40)
房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法第5講:比較法(二)$lesson$
一、內(nèi)容要求
1、交易日期修正;
2、房地產(chǎn)狀況修正;
3、求取比準(zhǔn)價(jià)格;
4、比較法總結(jié)和運(yùn)用舉例。
二、考試要求
掌握交易日期修正、房地產(chǎn)狀況修正和求取比準(zhǔn)價(jià)格。
三、內(nèi)容輔導(dǎo)
第六節(jié) 交易日期修正
一、交易日期修正的含義
可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格,是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同,房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化,價(jià)格就有可能不同。因此,應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種調(diào)整稱為交易日期修正。
交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正。經(jīng)過了交易日期修正后,就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。
二、交易日期修正的方法
在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間,隨著時(shí)間的推移,房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況:(1)平穩(wěn);(2)上漲;(3)下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí),可不進(jìn)行交易日期修正。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí),則必須進(jìn)行交易日期修正,以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。
采用百分率法進(jìn)行交易日期修正的一般公式為:
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期修正系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
其中,交易日期修正系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí),可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±T%(從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí),當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的,為+T%;下跌的,為-T%),則:
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×(1±T%)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
或者
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間:10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價(jià)師考試報(bào)名時(shí)間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講
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