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2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(31)

更新時間:2012-03-21 13:42:28 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  1.估價時點為過去的情形,多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中,特別是對估價結(jié)果有爭議而引發(fā)的復(fù)核估價。例如,某市某大廈強制拍賣的拍賣底價評估結(jié)果爭議一案,原產(chǎn)權(quán)人對估價機構(gòu)的估價結(jié)果有異議,引發(fā)了對該估價結(jié)果究竟是否合理的爭論。$lesson$

  此時衡量該估價結(jié)果是否合理,要回到原估價時點(原估價時點是1996年3月11日),相應(yīng)地,估價對象的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、用地性質(zhì)、建筑物狀況以及房地產(chǎn)市場狀況等,也都要以原估價時點1996年3月11

  日時的狀況為準(zhǔn)。否則的話,就無法檢驗該估價結(jié)果是否合理。而且任何其他估價項目的估價結(jié)果在事后來看也都可能是錯誤的,事實上可能并沒有錯誤,只是過去的估價結(jié)果不適合現(xiàn)在的情況,因為估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化。

  2.估價時點為現(xiàn)在,估價對象為歷史狀況下的情形,多出現(xiàn)于房地產(chǎn)損害賠償案件中。例如,建筑物被火災(zāi)燒毀后,確定其損失程度和損失價值,要根據(jù)其過去的狀況(現(xiàn)在已不存在了)和損毀后的狀況的對比來評估。

  3.估價時點為現(xiàn)在,估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形,是估價中最常見、最大量的,包括在建工程估價。

  4.估價時點為現(xiàn)在,估價對象為未來狀況下的情形,如評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價格。

  5.估價時點為未來的情形,多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中,特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。在假設(shè)開發(fā)法中,預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值就屬于這種情況。

  現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn),可能同時存在著下列3種估價:

  (1)估價時點為現(xiàn)在,估價對象為現(xiàn)時狀況下的估價,即該在建工程在現(xiàn)在這個樣子的價值是多少;

  (2)估價時點為現(xiàn)在,估價對象為未來狀況下的估價,如該在建工程經(jīng)過一段時間后將建成,而現(xiàn)在預(yù)售或預(yù)購它的價值是多少;

  (3)估價時點為未來,估價對象為未來狀況下的估價,如該在建工程經(jīng)過一段時間后將建成,且在建成時的價值是多少。

  第五節(jié) 公平原則

  公平原則要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上,求出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。

  評估出的價值如果不夠公平合理,必然會損害當(dāng)事人中某一方的利益,也有損于房地產(chǎn)估價人員、估價機構(gòu)以至于整個估價行業(yè)的社會聲譽和權(quán)威性。

  例如,為房地產(chǎn)買賣目的進行的估價,如果評估價值比客觀合理的價格高,則賣者得利,買者受損;為房地產(chǎn)抵押目的進行的估價,如果評估價值比客觀合理的價格高,則抵押人得利,抵押權(quán)人受損;

  為城市房屋拆遷補償目的進行的估價,如果評估價值比客觀合理的價格低,則拆遷人得利,被拆遷人受損;為房地產(chǎn)課稅目的進行的估價,如果評估價值比客觀合理的價格低,則納稅人得利,政府受損,這對于其他的納稅人來說也有失公平。

  為評估出公平合理的價值,估價人員首先應(yīng)本著下列假設(shè)進行估價:各方當(dāng)事人均是理性的、精明的。

  其次,估價人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮價格,又稱“換位思考”:在交易中,各方當(dāng)事人的心態(tài)是不同的,如買者的心態(tài)是出價不能高于其預(yù)期使用該房地產(chǎn)所能帶來的收益或重新購建價格或相同房地產(chǎn)的價格,

  賣者的心態(tài)是不愿意以低于他對該房地產(chǎn)已投入的成本或相同房地產(chǎn)的價格出售。

  然后,估價人員再以老師的身份來反復(fù)、精細地權(quán)衡評估價值:先假設(shè)評估價值的高低不是與自己無關(guān),即如果將自己分別設(shè)想為各方當(dāng)事人的角色,

  評估價值的高低會對自己有什么影響,假如自己是買者會怎樣,是賣者又會怎樣,并謹(jǐn)記“已所不欲,勿施于人”的道理。在此基礎(chǔ)上自然就會權(quán)衡出一個對各方當(dāng)事人來說均為公平合理的價值。

  為評估出公平合理的價值,估價人員還必須有良好的職業(yè)道德,不能受任何私心雜念的影響;如果與估價對象有利益關(guān)系或是當(dāng)事人的近親屬,應(yīng)當(dāng)回避;

  必須了解房地產(chǎn)供求狀況和影響房地產(chǎn)價格的各種因素,不斷提高估價理論水平、豐富估價經(jīng)驗并遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序。

2012年房地產(chǎn)估價師考試時間:10月13、14日
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