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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(47)

更新時(shí)間:2012-03-30 15:13:03 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

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 ?、?房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別

  ①過(guò)度開(kāi)發(fā)和泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系,當(dāng)新增供給的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求的增長(zhǎng)速度,就產(chǎn)生了過(guò)度開(kāi)發(fā)現(xiàn)象;而泡沫則是反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系,如果市場(chǎng)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn),而且這種偏離是由于過(guò)度投機(jī)所產(chǎn)生的,房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了。

 ?、谶^(guò)度開(kāi)發(fā)和泡沫在嚴(yán)重程度和危害性方面不同。房地產(chǎn)泡沫比過(guò)度開(kāi)發(fā)的嚴(yán)重程度更高,危害更大,屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落。房地產(chǎn)泡沫一旦產(chǎn)生,就很難通過(guò)自我調(diào)整而回復(fù)至平衡狀態(tài)。

  ③房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)泡沫在周期循環(huán)中所處的階段不同。如果投機(jī)性泡沫存在的話,往往會(huì)出現(xiàn)在周期循環(huán)的上升階段。過(guò)度開(kāi)發(fā)一般存在于循環(huán)的下降階段,這時(shí)供給的增長(zhǎng)速度已經(jīng)超過(guò)需求,空置率上升,價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)。也就是說(shuō),當(dāng)泡沫產(chǎn)生時(shí),市場(chǎng)還處在上升階段;而出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象時(shí),市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō),如果泡沫產(chǎn)生,就必然會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā);但過(guò)度開(kāi)發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的;

 ?、軓氖袌?chǎng)參與者的參與動(dòng)機(jī)來(lái)看:"過(guò)熱"表現(xiàn)為投資者基于土地開(kāi)發(fā)利用的目的而加大投資,通常是為獲得長(zhǎng)期收益;而"泡沫"則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐,他們不考慮土地的用途和開(kāi)發(fā),通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買與囤積,以待價(jià)格更高時(shí)拋出。

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