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2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(27)

更新時間:2012-04-18 16:30:53 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  2.在合法使用方面,應以城市規(guī)劃、土地用途管制等為依據(jù)。例如,如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等,那么,對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。$lesson$

  西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值,在一定程度上反映了這一要求。

  3.在合法處分方面,應以法律、行政法規(guī)或合同(如土地使用權出讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等。以抵押為例:

  (1)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn),就不能作為以抵押為估價目的的估價對象,或者說這類房地產(chǎn)沒有抵押價值。

  (2)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十條規(guī)定:“設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產(chǎn)后,應當從拍賣所得的價款中

  繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后,抵押權人方可優(yōu)先受償。因此,在評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時,不應包含土地使用權出讓金。

  (3)《中華人民共和國擔保法》第三十五條規(guī)定:“財產(chǎn)抵押后,該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分?!彼裕俅蔚盅旱姆康禺a(chǎn),該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權后的余額部分才是其抵押價值。

  4.在其他方面,如評估出的價格必須符合國家的價格政策。例如,評估政府定價或政府指導價的房地產(chǎn),應遵循政府定價或政府指導價。如房改售房的價格,要符合政府有關該價格測算的要求;新建的經(jīng)濟適用住房的價格,要符合國家規(guī)定的價格構成和對利潤率的限定;農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補償估價,要符合政府有關農(nóng)地征用和城市房屋拆遷補償?shù)姆?、行政法?guī)。

  例題:遵循房地產(chǎn)估價的合法原則,即估價機構或人員應具有合法的評估資格。(判斷)

  答案:錯誤

  第二節(jié) 最高最佳使用原則

  最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。

  最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行,經(jīng)過充分合理的論證,能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。

  可見,最高最佳使用必須符合4個標準:

  (1)法律上許可,

  (2)技術上可能,

  (3)經(jīng)濟上可行,

  (4)價值最大化。而且這些標準通常有先后次序。另外,最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用,而是在法律(包括法律、行政法規(guī)、城市規(guī)劃、土地使用權出讓合同等)許可范圍內(nèi)的最高最佳使用,這也是合法原則的要求。

  房地產(chǎn)估價為什么要遵循最高最佳使用原則?這是因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中,每個房地產(chǎn)擁有者都試圖充分發(fā)揮其房地產(chǎn)的潛力,采用最高最佳的使用方式,以取得最大的經(jīng)濟利益。這一估價原則也是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結果。所以,在估價中不僅要遵循合法原則,而且要遵循最高最佳使用原則。

  最高最佳使用具體包括3個方面:(1)最佳用途;(2)最佳規(guī)模;(3)最佳集約度。

2012年房地產(chǎn)估價師考試時間:10月13、14日
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2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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