2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》精講(25)

　　房地產(chǎn)也有類似的現(xiàn)貨交易和期貨交易及現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格。在房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格和期貨價(jià)格中，最典型的是現(xiàn)房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格)和期房?jī)r(jià)格(含土地價(jià)格)。$lesson$

　　房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格。為建筑物已建成的房地產(chǎn)時(shí)，即為現(xiàn)房?jī)r(jià)格。

　　房地產(chǎn)的期貨價(jià)格是指以未來(lái)狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格，其中最常見的是期房?jī)r(jià)格。期房?jī)r(jià)格是指以目前尚未建成而在將來(lái)建成的房屋(含土地)為交易標(biāo)的的價(jià)格。

　　而對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風(fēng)險(xiǎn)，所以，期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系有：

　　期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格一預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

　　但在現(xiàn)實(shí)中常常出現(xiàn)同地段的期房?jī)r(jià)格比現(xiàn)房?jī)r(jià)格高的相反現(xiàn)象。

　　例題：現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價(jià)的不同點(diǎn)是( )

　　A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同; B、交易日期不同;

　　C、估價(jià)目的不同; D、估價(jià)對(duì)象的狀況不同。

　　答案：D

　　例題：同地段的期房?jī)r(jià)格有時(shí)可能比現(xiàn)房?jī)r(jià)格高。(判斷)

　　答案：正確

　　十三、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)

　　起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價(jià)格。

　　起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。所以，起價(jià)通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。

　　標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià)，是商品房出售者在其價(jià)格表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價(jià)格。

　　成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買賣合同中寫明的價(jià)格一般就是這個(gè)價(jià)格。

　　均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。這個(gè)價(jià)格一般可以反映所銷售商品房的價(jià)格水平。

　　十四、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)

　　保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)是在房地產(chǎn)拍賣中出現(xiàn)的一組價(jià)格。房地產(chǎn)拍賣是以公開競(jìng)價(jià)的形式，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。

　　保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。

　　起拍價(jià)又稱開叫價(jià)格，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格。

　　應(yīng)價(jià)是競(jìng)買人對(duì)拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允，或是競(jìng)買人自己報(bào)出的購(gòu)買價(jià)格。

　　成交價(jià)是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)。

　　十五、拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格

　　拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格和協(xié)議價(jià)格是一組與房地產(chǎn)交易(或出讓)所采用的方式相聯(lián)系的價(jià)格分類。

　　拍賣價(jià)格是指采用拍賣方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格。

　　招標(biāo)價(jià)格是指采用招標(biāo)方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格。

　　協(xié)議價(jià)格是指采用協(xié)議方式交易(或出讓)房地產(chǎn)的成交價(jià)格。

　　在通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價(jià)最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。

　　例題：拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格三者之間的關(guān)系在正常情況下為( )

　　A、拍賣價(jià)格>招標(biāo)價(jià)格>協(xié)議價(jià)格; B、拍賣價(jià)格>協(xié)議價(jià)格>招標(biāo)價(jià)格;

　　C、招標(biāo)價(jià)格>拍賣價(jià)格>協(xié)議價(jià)格; D、招標(biāo)價(jià)格>協(xié)議價(jià)格>拍賣價(jià)格。

　　答案：A

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