2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(46)

更新時(shí)間：2012-05-02 16:24:09 來源：|0

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　?、?開發(fā)成本$lesson$

　　① 建筑物建筑安裝工程費(fèi)

　　估價(jià)對(duì)象建筑物包括俱樂部綜合樓及網(wǎng)球室。其中，俱樂部綜合樓為3層框架結(jié)構(gòu)綜合樓，建筑面積為4200┫;網(wǎng)球室為全鋼網(wǎng)結(jié)構(gòu)，建筑面積為4600┫。評(píng)估人員根據(jù)委托人提供的施工合同及預(yù)算決算書，綜合考慮社會(huì)平均水平，取俱樂部綜合樓建筑安裝工程費(fèi)單價(jià)為900元/┫，網(wǎng)球室建筑安裝工程費(fèi)單價(jià)為800元/┫。則估價(jià)對(duì)象建筑物安裝工程費(fèi)為(900×4200+800×4600)×10-4=746.00(萬元)

　?、?城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等費(fèi)用123.2元/┫

　　配套費(fèi)用=8800┫×123.2元/┫×10-4=108.42(萬元)

　　開發(fā)成本合計(jì)：854.42萬元

　?、?管理費(fèi)用：取開發(fā)成本的4%

　　854.42×4%=34.18(萬元)

　?、?投資利息：利率取國(guó)家1年期貸款利率為5.85%，開發(fā)期取1年，計(jì)息期取開發(fā)期的一半。

　　(854.42+34.18)×5.85%×1×1/2=25.99(萬元)

　　⑸ 開發(fā)利潤(rùn)：利潤(rùn)率取××市房地產(chǎn)開發(fā)平均利潤(rùn)率12%

　　(854.42+34.18+25.99)×12%=109.75(萬元)

　　注：估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格是通過市場(chǎng)比較法測(cè)算而得，即其價(jià)格為市場(chǎng)現(xiàn)值，故上述測(cè)算過程中未計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格的管理費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤(rùn)。

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