2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》模擬題(69)

　　根據(jù)測算，上述三個交易實例修正后的價格比較接近，故采用算術(shù)平均綜合出一個價格作為結(jié)果：$lesson$

　　比準(zhǔn)價格=(3410+3474+3230)÷3=3371(元/m2)

　　成本法與市場比較法的結(jié)果相近，故取算術(shù)平均值得出：

　　土地單價=(3324+3371)÷2=3348(元/m2)

　　C、土地估價綜合結(jié)果

　　土地總價=土地單價×土地總面積=3348元/m2×70000m2=23436(萬元)

　　2、別墅建筑物估價

　　別墅建筑物估價采用成本法，以該類別墅的建筑物及相關(guān)費用 為基礎(chǔ)，加上正常的利稅，求取該別墅建筑物的重新建造成本。

　　A、據(jù)測算別墅建筑物的重新建造成本為3428元/m2，包含建筑費(含結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、紅線內(nèi)外市政費)、專業(yè)費8%、年利率15%、利潤率20%、銷售稅費10%。

　　B、根據(jù)建筑情況分別求出已完別墅和未完別墅的建筑物重新建造成本。108棟別墅建筑物全部完工后的評估價格為3428元/m2×35285m2=120957000(元)=12095.7(萬元)

　　根據(jù)委托估價方提供的資料和估價人員現(xiàn)場勘察，確定未完的9棟別墅建筑物重新建造成本為已完建筑物的50%，則未完別墅建筑物的重新建造成本為3428元/m2×50%=1714元/m2

　　C、現(xiàn)有別墅建筑物價格：

　　3、428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51萬元

　　4、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格

　　23436+3072.51=26508.51(萬元)

　　(二)方法二：別墅項目整體估價

　　根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，先運用市場比較法求取本項目完工后的總樓價，再扣減銷售中發(fā)生的稅費及建筑物未完工部分的價格，便可求得別墅區(qū)現(xiàn)有房地產(chǎn)總價格。

　　1、別墅總樓價

　　市場研究分析(略)

　　據(jù)掌握的市場資料，經(jīng)綜合分析，確定估價對象平均售價為11200元/m2，則本項目完工后的總樓價為11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2萬元

　　2、銷售稅費(含買賣手續(xù)費，代理及廣告費，營業(yè)稅及附加，所得稅等)為項目完工后總樓價的10%，則39519.2×10%=3951.9(萬元)

　　3、建筑物未完工部分的價格=全部完工后別墅建筑物總價格現(xiàn)有別墅建筑物價格=12095.7-3072.51=9023.19(萬元)

　　4、別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)價格=39519.2-3951.9-9023.19=26544.11(萬元)

　　八、估價結(jié)論

　　以上兩種估價思路的估價結(jié)果如表三：

　　表三　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　單位：萬元

　　估價結(jié)果：別墅現(xiàn)有房地產(chǎn)總價格為26526.31萬元

　　九、附件，說明，其他資料(略)

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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