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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精講(40)

更新時間:2012-05-30 10:13:48 來源:|0 瀏覽0收藏0

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 ?、?引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

  例如,隨著建筑技術(shù)的發(fā)展,在地價(jià)日漸昂貴的城市中心區(qū)建造高層住宅的綜合成本不斷降低,導(dǎo)致高層住宅的供給量逐漸增加,

  價(jià)格相對于多層住宅逐漸下降,使城市居民紛紛轉(zhuǎn)向購買高層住宅,從而減少了城市中心區(qū)對多層住宅需求的壓力,也使減少多層住宅

  的供給成為很自然的事。因此,市場可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流,使之適應(yīng)供給條件的變化,這甚至有利于政府調(diào)整城市用地結(jié)構(gòu)、提高城市土地的使用效率。

  第四節(jié) 房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律

  一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場房地產(chǎn)屬于一種耐用品,兼有消費(fèi)品和投資品的雙重特征。因此,房地產(chǎn)市場也存在空間市場和資產(chǎn)市場這兩個層面。

 ?、?房地產(chǎn)空間市場

  在房地產(chǎn)空間市場上,房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。對于企業(yè),空間是生產(chǎn)要素之一;對于家庭,空間是其消費(fèi)

  的商品之一。他們既可以通過租賃房地產(chǎn),也可以通過擁有房地產(chǎn)來獲得空間帶給他們的效用,相應(yīng)地需要支付租金和住房所有權(quán)成

  本(住房價(jià)格在擁有年限中各年的攤銷值,可看作等效租金)??臻g市場上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè),供給則來源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場,即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。

 ?、?房地產(chǎn)資產(chǎn)市場

  在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上,房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易,其目的是獲取投資收益。投資收益包含兩部分,一是在

  擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時間(例如每年)所獲得的租金(或等效租金),二是在轉(zhuǎn)售時所實(shí)現(xiàn)的增值收益。為獲得房地產(chǎn)所帶來的投資

  收益,必須擁有房地產(chǎn),這一點(diǎn)與空間市場是不同的。房地產(chǎn)資產(chǎn)市場中的需求者是希望通過擁有房地產(chǎn)而獲取收益的家庭和機(jī)構(gòu)投資者,新增供給的來源則是新建的建筑物數(shù)量。

 ?、?房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場是緊密聯(lián)系在一起的??臻g市場的

  供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平,該租金水平同時決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率,從而影響資產(chǎn)市場中的需求;同時,空間市場上的供給又是由資產(chǎn)市場決定的。

  房地產(chǎn)市場存在著一種均衡狀態(tài),在這個狀態(tài)下,租金和價(jià)格都不發(fā)生變化,價(jià)格與重置成本相同,新增量和折舊量相等,房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變。這種均衡狀態(tài)是轉(zhuǎn)瞬即逝的,在大部分時間上市場都處于一種不均衡的狀態(tài)中,但總是在向均衡狀態(tài)回復(fù),圍

  繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動。例如,當(dāng)人口增長或收入水平提高時,居民對空間的需求就會上升,而空間市場上的供給并不能迅速增加,供不應(yīng)求導(dǎo)致租金上

  升。租金的上升使房地產(chǎn)資產(chǎn)市場的收益率水平提高,房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)格也隨之提高。從而刺激房地產(chǎn)開發(fā)活動的活躍,使開發(fā)量超過滅失量,資產(chǎn)存量增加,從而滿足空間市場新增的需求,這就達(dá)到了一個新的均衡狀態(tài)。

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