2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(33)
?、?按目標(biāo)市場細(xì)分
從市場營銷的角度出發(fā),可以將房地產(chǎn)市場按照市場營銷過程中的目標(biāo)市場,來細(xì)分房地產(chǎn)市場。通常情況下,可以將某種物業(yè)類型按其建造標(biāo)準(zhǔn)或價格水平,細(xì)分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業(yè)市場,例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等;也可以按照目標(biāo)市場的群體特征進(jìn)行細(xì)分,例如,老年住宅市場、青年公寓市場等。
上述的五種劃分方法是相互獨(dú)立的,不同的市場參與者通常關(guān)注不同的子市場。根據(jù)研究或投資決策的需要,可以將五種劃分方式疊加在一起,得到更細(xì)的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉(zhuǎn)讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。
三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)
反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標(biāo),包括供給指標(biāo)、需求指標(biāo)和市場交易指標(biāo)三種類型。
㈠ 供給指標(biāo)
(1)存量(Stock,St),指報告期期末(如第t年或半年、季度、月,下同)已占用和空置的物業(yè)空間總量,單位為建筑面積或套數(shù);在數(shù)值上,報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量(ttttNCSSδ.+=.1)可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。
(2) 新竣工量(New Completions,NCt),指報告期內(nèi)新竣工房屋的數(shù)量,單位為建筑面積或套數(shù),可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)。中國竣工量統(tǒng)計(jì)指標(biāo)是竣工面積,指報告期內(nèi)房屋建筑按照設(shè)計(jì)要求已全部完工,達(dá)到入住和使用條件,經(jīng)驗(yàn)收鑒定合格(或達(dá)到竣工驗(yàn)收標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)),可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。
(3)滅失量(δt),指房屋存量在報告期內(nèi)由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。
(4)空置量(VCt),指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統(tǒng)計(jì)是不完整的,是指"報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中,尚未銷售或出租的商品房屋面積,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積,但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。
(5) 空置率(VRt)指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例,VRt=VCt/St。在實(shí)際應(yīng)用中,可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì),包括不同類型房屋空置率、新竣。
•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間:10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講
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