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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》精講(31)

更新時(shí)間:2012-05-30 10:44:09 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  (5)估價(jià)師及物業(yè)代理。估價(jià)師在有關(guān)房地產(chǎn)交易過程中提供估價(jià)服務(wù),在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià),以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平。

  房地產(chǎn)估價(jià)師在就某一宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí),要能夠準(zhǔn)確把握該宗房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體狀況和產(chǎn)權(quán)狀況,掌握充分從宏觀上說,房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。

  要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場目標(biāo),保持房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展,必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。的市場信息,全面分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素。物業(yè)代理或經(jīng)紀(jì)人通常協(xié)助買賣雙方辦理出租出售手續(xù),同時(shí)還協(xié)助委托方制定與實(shí)施租售策略、確定租售對象與方法、預(yù)測租售價(jià)格。

  (6) 律師。房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、交易和使用過程中,均需要律師的參與為有關(guān)委托方提供法律支持和服務(wù)。

  例如開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)時(shí),須簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同;出租或出售物業(yè)時(shí)須簽訂租賃契約,這都離不開律師提供的專業(yè)服務(wù)。

  ㈦ 消費(fèi)者或買家

  每一個(gè)人和機(jī)構(gòu)都是房地產(chǎn)市場上現(xiàn)實(shí)的或潛在的消費(fèi)者。人人都需要住房,每一個(gè)機(jī)構(gòu)都需要建筑空間從事其生產(chǎn)經(jīng)營活動,而不管這些房屋是買來的還是租來的。

  消費(fèi)者在房地產(chǎn)市場交易中的取向是"物有所值",即用適當(dāng)?shù)呢泿刨Y金,換取使用或擁有房地產(chǎn)的滿足感或效用。但如果說市場上的買家,則主要包括自用購買者和投資型購買者兩種。購買能力是對自用型購買者的主要約束條件;而對投資型購買者來說,其擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小,往往決定了其愿意支付的價(jià)格水平。

  第二節(jié) 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)

  一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

  (1)總量結(jié)構(gòu):從房地產(chǎn)市場整體出發(fā),分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系,考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距。

  (2)區(qū)域結(jié)構(gòu):分析在全國不同地區(qū)之間,房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點(diǎn),考查不同區(qū)域或城市之間,房地產(chǎn)市場的規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價(jià)水平和政策措施的差異。

  (3)產(chǎn)品結(jié)構(gòu):從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā),考查房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系,分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。

  (4)供求結(jié)構(gòu):針對某一物業(yè)類型,分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系;并從市場發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā),判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯(cuò)位的狀態(tài)。

  (5)投資結(jié)構(gòu):根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。

  二、房地產(chǎn)市場細(xì)分

  從識別和把握房地產(chǎn)宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā),我們可以按照地域范圍、房地產(chǎn)類型、增量存量、交易形式等標(biāo)準(zhǔn),對房地產(chǎn)市場進(jìn)行細(xì)分。

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