2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(20)

　　3.賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格，高于或等于賣者所愿意接受可最低價格時，交易才可能成功。在圖2-4(a)中，交易不能成功;在圖2-4(b)中，交易可能成功。

　　至于最終的交易價格是在此最低價格和最高價格之間，還是剛好為最低價格或最高價格，取決于雙方的談判能力，以及該種房地產(chǎn)市場是處于賣方市場還是買方市場。在賣方市場下，成交價格往往是偏高的;在買方市場下，成交價格往往是偏低的。

　　(二)市場價格

　　市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果。

　　(三)理論價格

　　理論價格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

　　市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。在正常市場或正常經(jīng)濟(jì)發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。

　　一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。

　　就成交價格、市場價格與理論價格相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的市場價格。

　　(四)公開市場價值

　　公開市場價值定義為：在公開市場上最可能形成的價格。在本書中，市場價格、市場價值、公開市場價值三者的含義基本相同，在一般情況下可以混用。值得注意的是，在現(xiàn)實估價中有時需要評估的不一定是公開市場價值，而是在某些特定條件限制下的正常價格或金額，如征用拆遷補(bǔ)償估價。

　　(五)評估價值

　　評估價值又稱評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價或評估額，是估價人員對房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。

　　評估價值還可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結(jié)果通常稱為比準(zhǔn)價格，采用成本法估算得出的結(jié)果通常稱為積算價格，采用收益法估算得出的結(jié)果通常稱為收益價格。

　　但從理論上講，一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格。

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