2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精講(37)

　　隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立，第二產(chǎn)業(yè)用房和第三產(chǎn)業(yè)用房日益增多，此類非住宅用房用途、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等與住宅用房有明顯區(qū)別和差異，其租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)，由租賃雙方協(xié)商議定。非住宅租賃價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)以市場(chǎng)租金、協(xié)議租金確定。

　　㈢ 私房租賃價(jià)格管理規(guī)定國(guó)務(wù)院頒布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》(1983年)第15條規(guī)定，租賃城市私有房屋“房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定;沒(méi)有規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，由租賃雙方根據(jù)公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實(shí)際水平協(xié)商議定，不得隨意抬高。”如私房為住宅用房，其租賃價(jià)格的確定應(yīng)符合政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。如私房為非住宅用房，應(yīng)按市場(chǎng)情況協(xié)商議定其租賃價(jià)格。

　　二、房屋租賃價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)

　　房屋租賃價(jià)格(即房屋租金)是房屋承租人為取得一定時(shí)期內(nèi)房屋的占有、使用、收益權(quán)利而向出租人支付的代價(jià)。其價(jià)格評(píng)估具

　　有如下特點(diǎn)：

　?、?住宅類房屋租賃價(jià)格評(píng)估分為政策性評(píng)估和市場(chǎng)租賃評(píng)估

　　兩種類型

　　住宅類房屋租賃價(jià)格的政策性評(píng)估，估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)租賃政策，沒(méi)有超越規(guī)定調(diào)整租金幅度的價(jià)格空間。這類住宅房屋的類型包括各級(jí)政府所屬的直管公房和廉租房等。住房是人們生存的基本條件和基本權(quán)利。國(guó)家和地方人民政府對(duì)這類政策性、公益性住房租金標(biāo)準(zhǔn)等都有具體規(guī)定，明確了一般標(biāo)準(zhǔn)，限定了浮動(dòng)幅度。租賃行為既逐步走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的軌道，又保證居民不致承受太重的負(fù)擔(dān)，體現(xiàn)住房所具有的一定的社會(huì)保障性質(zhì)。此類政策性住房租賃價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家和地方政府的有關(guān)規(guī)定。住宅類房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格評(píng)估主要涉及商品房住宅和已購(gòu)房，由于該類房屋的買賣、租賃行為屬于市場(chǎng)行為，其租賃價(jià)格為市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)參照公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估。

　　㈡ 租約對(duì)租金估價(jià)有一定的影響

　　如為合理性契約式房屋租賃價(jià)格評(píng)估，宜采用租約所確定的租金。租約期外的租金則采用正常客觀的租金標(biāo)準(zhǔn)。租賃房屋已訂立租約時(shí)，應(yīng)對(duì)租約中所約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的客觀性、合理性進(jìn)行判斷。如租約所約定的租金客觀合理，一般應(yīng)根據(jù)該租金估價(jià);如與市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)相差較大(或高、或低)，租金明顯存在不合理性，則應(yīng)重新評(píng)估其租金值。

　?、?劃拔土地上的營(yíng)利性房屋租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)確定土地收益中的國(guó)家部分

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，以營(yíng)利為目的出租劃撥土地使用權(quán)的房屋，其租賃價(jià)格評(píng)估應(yīng)同時(shí)給出租金中所含的土地收益值。房屋租賃價(jià)格中應(yīng)含土地收益值，而房租中的土地收益為上繳國(guó)家部分，因此，需要將土地收益值單獨(dú)列示。

　　三、估價(jià)方法在房屋租賃價(jià)格評(píng)估中的應(yīng)用

　?、?市場(chǎng)法

　　市場(chǎng)法是房屋租賃市場(chǎng)公開(kāi)、租賃信息充分時(shí)首選的一種方法。評(píng)估時(shí)應(yīng)廣開(kāi)信息渠道，可查閱有關(guān)報(bào)刊中租賃信息，收集房地產(chǎn)交易展示會(huì)資料，了解房地產(chǎn)中介租售行情等。在調(diào)查房地產(chǎn)租賃。

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•2012年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講

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