2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(35)

　?、?房地產(chǎn)實物狀況因素分析

　　估價對象于1999年9月通過出讓方式取得土地使用權(quán)，2001年年初拆遷完畢，同年年中完成三通一平，××廣場項目由市建×公司承建，2002年1月破土動工，2002年12月28日主體封頂，2003年1-4月完成1～6層水電風(fēng)氣管線安裝，5月起進入全面裝修階段，預(yù)計2003年9月中旬1～6層可先期投入使用，全部裝修工程于2003年12月31日前結(jié)束，屆時整棟大樓正式投入營運。估價對象具有最通透實用的平面布置，建成后將是市中心最大規(guī)模的購物中心之一。

　　××廣場外部柱面用鏡面不銹鋼，其余外部飾面用進口復(fù)式鋁合板玻璃幕墻(大部分為象牙色，部分為淺紫羅蘭色，玻璃幕墻產(chǎn)自日本，鋁板產(chǎn)自法國，裝飾帶、百頁窗產(chǎn)自中國臺灣)，大理石貼面;室內(nèi)地面為人造大理石;石膏板隔板;隔刪式鋁合金、硅鈣板吊頂;不銹鋼卷簾門。

　　設(shè)備配置情況如下：

　　電梯：韓國LG電梯，其中客梯5部，貨梯4部，扶梯32部;

　　空調(diào)：韓國LG中央空調(diào)系統(tǒng);

　　消防：智能化自動噴淋及火災(zāi)報警系統(tǒng);

　　防盜保安系統(tǒng)：多媒體智能報警系統(tǒng)，TA4緊急廣播及背景音樂系統(tǒng);

　　通訊系統(tǒng)：衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，預(yù)留電話線路、插座;

　　物業(yè)管理：樓宇自動化管理系統(tǒng);

　　備用電源：美國康明斯大功率發(fā)電機組。

　?、?區(qū)位狀況因素分析

　　估價對象位于C市鹽市口青年路北側(cè)，距鹽市口和署襪街約50米遠(yuǎn)，臨街寬度為110米;目前青年路和交通巷道路改造計劃已實施，改造后交通更方便;青年路現(xiàn)為中南地區(qū)服裝、鞋類和小商品批發(fā)市場，為C市商業(yè)黃金口岸。

　?、?市場背景分析：(略)

　　㈣ 最高最佳使用分析：(略)

　　㈤ 估價方法選用

　　根據(jù)估價對象的具體情況和估價目的，本報告采用收益法和成本法分別進行估價。

　?、?估價測算過程

　　⑴ 收益法

　　具體采用報酬資本化法進行測算。通過將估價對象未來各期的正常凈收益，用適當(dāng)報酬率折算到估價時點上的現(xiàn)值，確定為估價對象價格的一種估價方法。

　?、?求取理論預(yù)期收益

　　假設(shè)估價對象在2003年12月31日營運時即達(dá)到穩(wěn)定租用狀態(tài)，則估價對象在未來5年內(nèi)的現(xiàn)金流預(yù)測如下(單位：萬元)：

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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