2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》精講(29)

　　㈠ 土地所有者或當(dāng)前的使用者

　　不管是主動(dòng)的還是被動(dòng)的，土地所有者或當(dāng)前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價(jià)值，他們可能主動(dòng)提出出讓、轉(zhuǎn)讓或投資開(kāi)發(fā)的愿望。在我國(guó)，政府壟斷了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一級(jí)市場(chǎng)，當(dāng)前的土地使用者也對(duì)有關(guān)土地的交易有著至關(guān)重要的影響。同一開(kāi)發(fā)地塊上的當(dāng)前使用者越多，對(duì)開(kāi)發(fā)的影響也就越大，因開(kāi)發(fā)商要逐一與他們談判拆遷、安置、補(bǔ)償方案，遇上"釘子戶"，不僅會(huì)使開(kāi)發(fā)周期拖長(zhǎng)，還會(huì)大大增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期費(fèi)用。

　?、?開(kāi)發(fā)商

　　房地產(chǎn)商從項(xiàng)目公司到大型的跨國(guó)公司有許多種類(lèi)型。其目的很明確，即通過(guò)實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程獲取利潤(rùn)。房地產(chǎn)商的主要區(qū)別在于其開(kāi)發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項(xiàng)長(zhǎng)期投資。許多小型房地產(chǎn)商大都是將開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴(kuò)大，這些開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)歷所謂的"資產(chǎn)固化"過(guò)程，逐漸向中型、大型開(kāi)發(fā)商過(guò)渡。當(dāng)然，對(duì)于居住物業(yè)來(lái)說(shuō)，不管是大公司還是小公司，開(kāi)發(fā)完畢后一般都用來(lái)銷(xiāo)售，這是由居住物業(yè)的消費(fèi)特性所決定的。

　　房地產(chǎn)商所承擔(dān)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)型也有很大差別。有些開(kāi)發(fā)商對(duì)某些特定的開(kāi)發(fā)類(lèi)型(如商場(chǎng)或住宅)或在某一特定的地區(qū)搞開(kāi)發(fā)有專(zhuān)長(zhǎng)，而另外一些公司則可能寧愿將其開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散于不同的開(kāi)發(fā)類(lèi)型和地點(diǎn)上，還有些開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的物業(yè)類(lèi)型很專(zhuān)一但地域分布卻很廣甚至是國(guó)際性的?？傊?，開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的特點(diǎn)、實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)，所選擇的經(jīng)營(yíng)方針有很大差別。開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)格也有較大差異。有些開(kāi)發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)提供服務(wù);而有些開(kāi)發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計(jì)到房屋租售乃至物業(yè)管理，均由自己負(fù)責(zé)。

　?、?政府及政府機(jī)構(gòu)

　　政府及政府機(jī)構(gòu)在參與房地產(chǎn)運(yùn)行的過(guò)程中，既有制定規(guī)則的權(quán)力，又有監(jiān)督、管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。開(kāi)發(fā)商從購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)開(kāi)始，就不斷和政府的土地管理、城市規(guī)劃、建設(shè)管理、市政管理、房地產(chǎn)管理等部門(mén)打交道，以獲取投資許可證、土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、開(kāi)工許可證、市政設(shè)施和配套設(shè)施使用許可、銷(xiāo)售許可證和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)等，作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)其他參與者的行為發(fā)生著影響。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)政府行為而引致的影響相當(dāng)敏感。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)常常被政府用來(lái)作為一個(gè)"經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)器"，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)收入又是中央和地方政府財(cái)政的一個(gè)重要來(lái)源，而對(duì)物業(yè)的一同占有、擁有形式又反映了一個(gè)國(guó)家和政治取向。

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