2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》精講(19)

更新時間：2012-07-17 13:16:42 來源：|0

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　　三、個別風險

　?、?收益現(xiàn)金流風險

　　收益現(xiàn)金流風險是指房地產(chǎn)投資目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標要求的風險。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，都面臨著收益現(xiàn)金流風險。對于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，都會對開發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響;而對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會對投資者的收益產(chǎn)生巨大的影響。

　?、?未來運營費用風險

　　未來運營費用風險是指物業(yè)實際運營費用支出超過預(yù)期運營費用而帶來的風險。即使對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由承租人承擔的情況下，也會由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。

　　因此，置業(yè)投資者已經(jīng)開始認識到，即使是對新建成的甲級物業(yè)投資，也會面對著建筑物功能過時所帶來的風險。房地產(chǎn)估價人員在估價房地產(chǎn)的市場價值時，也開始注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費用對當前房地產(chǎn)市場價值的影響。其他未來會遇到的運營費用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用和不可預(yù)見的法律費用(例如租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸法律)。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講