2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(12)

　　三、房地產(chǎn)估價技術路線的確定過程

　　如前所述，確定房地產(chǎn)估價技術路線就是要確定估價對象房地產(chǎn)的價格內(nèi)涵和價格形成過程，因此在確定房地產(chǎn)估價技術路線時，首先要明確估價對象的價格內(nèi)涵，其次要確定其價格形成的過程，然后再確定估價的測算過程和需要采用的估價方法。

　　例如，在進行保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估時，應把握保險標的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。這時的估價技術路線就是：先對保險事故發(fā)生前的估價對象進行估價，再對保險事故發(fā)生后的估價對象估價，兩個估價結果的差額就是保險事故發(fā)生后的損失價值。

　　再以第三章【案例3-2】的情況為例，該案例是要確定一大批直管公房的出售基準價格，采取的估價技術路線是：先明確價格內(nèi)涵，是考慮成新折扣的房屋重置價加上基準地價，并且是選取一類具有相同地段、相同建筑結構、相同建設年代的房屋，確定該類房屋的平均價格作為這一類房屋的基準售價，然后在選用成本法和基準地價修正法分別估算建筑物價格和地價，最終確定房屋的基準售價。

　　一些簡單明確的房地產(chǎn)估價往往比較容易確定估價技術路線，確定估價技術路線的過程通常可以簡化為選擇確定估價方法。而一些比較復雜的房地產(chǎn)估價則要先明確價格內(nèi)涵、價格形成過程，再據(jù)此理清思路，定下估價技術路線。

　　第二章 各種目的房地產(chǎn)估價

　　考試目的本部分的考試目的是測試應考人員對房地產(chǎn)估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提與房地產(chǎn)權利和房地產(chǎn)交換價值之間的關系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關系等的掌握程度。

　　考試基本要求掌握：房地產(chǎn)估價的兩類主要假設前提，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估，房屋租賃價格評估，房地產(chǎn)抵押價值評估，城市房屋拆遷補償估價。

　　熟悉：房地產(chǎn)估價目的與房地產(chǎn)估價假設前提之間的關系，房地產(chǎn)估價目的對房地產(chǎn)交換價值的規(guī)定作用，國有土地使用權出讓價格評估，房地產(chǎn)保險估價，房地產(chǎn)課稅估價，征地估價，房地產(chǎn)拍賣保留價評估。

　　了解：拆遷集體土地房屋估價，房地產(chǎn)分割、合并估價，房地產(chǎn)糾紛估價，企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價，房地產(chǎn)貸款項目評估的特點及內(nèi)容。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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