2012年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》強化題(31)

　　(2008年真題)某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為8000┫，土地使用權(quán)年期為40年，總建筑面積50000┫，

　　其中服務(wù)式公寓35000┫，商務(wù)、辦公、餐飲、健身娛樂等服務(wù)用房5000┫，地下車位230個(10000┫)項目建設(shè)期為3年，總投資額為35000萬元(不包括貸款利息)，其中自有資金占35%，其余投資來源于貸款和預(yù)售收入：第一年投入資金9000萬元，全部為自有資金;第二年投入資金13250萬元，其中3250萬元為自有資金，第三年投入資金12750萬元。該項目的住宅與停車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750萬元、12600萬元、21650萬元，第四年來全部售完;服務(wù)用房在第五年初開始出租，出租率為90%，租金為3000元/┫•年，運營成本為阻金收入的20%：服務(wù)用房的殘值為20萬元。

　　假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計復(fù)利，本息從第四年初開始償還;在整個出租期內(nèi)，出租率、租金、運營成本均維持不變;該項目的貸款年利率為10%，投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：

　　(1)該項目的借款計劃和還款計劃。

　　(2)該項目全部投資內(nèi)部收益率。

　　(3)該項目自有資金財務(wù)凈現(xiàn)值(12分)(2006年試題)

　　1.造成公司接近大眾、關(guān)懷民生的良好形象，同時做到“薄利多銷”或“中利多銷”的開發(fā)商定價方法稱為()。

　　A.成本加成定價法

　　B.價值定價法

　　C.目標定價法

　　D.認知價值定價法

　　2.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開發(fā)商在目標市場選擇過程中采用的是(　　)模式。

　　A.選擇專業(yè)化

　　B.產(chǎn)品專業(yè)化

　　C.大量定制

　　D.市場集中化

　　3.下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是(　　)。

　　A.生活方式

　　B.受教育程度

　　C.購買動機

　　D.自我形象

　　4.某家庭預(yù)計今后20年內(nèi)月收入為8000元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是(　　)萬元。

　　A.28.62

　　B.35.57

　　C.41.56

　　D.48.24

　　5.購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后的下一年開始有租金收入，年凈租金收入為30萬元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益率為10%，則該項目的動態(tài)投資回收期(　　)。

　　A.小于5年

　　B.在4～5年之間

　　C.在5～6年之間

　　D.在3～4年之間

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
•2012房地產(chǎn)估價師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡章
•2012年全國房地產(chǎn)估價師考試報名時間匯總
•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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