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2012年房地產(chǎn)估價《理論方法》輔導-市場法及其運用

更新時間:2012-08-15 14:19:14 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  市場法及其運用

  一、市場法適用的估價對象(掌握)

  市場法適用的估價對象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn),例如:

 ?、僮≌?,包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是存量成套住宅,由于數(shù)量較多、可比性較好,最適用市場法估價,相對而言也是最容易、最簡單的一種房地產(chǎn)估價。

 ?、趯懽謽恰?/P>

 ?、凵啼?。

 ?、軜藴蕪S房。

 ?、莘康禺a(chǎn)開發(fā)用地。

  下列房地產(chǎn)難以采用市場法估價:

 ?、贁?shù)量很少的房地產(chǎn),例如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等;

 ?、诤苌侔l(fā)生交易的房地產(chǎn),例如學校、醫(yī)院、行政辦公樓等;

 ?、劭杀刃院懿畹姆康禺a(chǎn),例如在建工程等。

  二、搜集交易實例的要求(掌握)

  搜集內(nèi)容完整、真實的交易實例,是提高估價精度的一個基本保證。

  在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內(nèi)容,一般包括:

 ?、俳灰讓嵗康禺a(chǎn)的基本狀況,例如名稱、坐落、四至、面積、用途、權屬、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結構、周圍環(huán)境和景觀等;

  ②交易雙方,例如賣方和買方的名稱,賣方和買方之間的關系;

  ③成交日期;

 ?、艹山粌r格,包括總價、單價及計價方式(例如是按建筑面積還是按套內(nèi)建筑面積、使用面積、套計價等);

 ?、莞犊罘绞?,例如是一次性付款還是分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比率)、貸款方式付款(包括首付款比例、貸款期限);

 ?、藿灰浊闆r,例如交易目的(賣方為何而賣,買方為何而買),交易方式(如協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等),交易稅費負擔方式(如買賣雙方是依照規(guī)定或者按照當?shù)亓晳T各自繳納自己應繳納的,還是全部由賣方負擔,或者全部由買方負擔等),有無利害關系人之間的交易、急于出售或急于購買等特殊交易情況。

2012年房地產(chǎn)估價師考試時間:10月13、14日
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2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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