2003年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》真題及答案

　　一、單項選擇題(共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)

　　1.某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的(　　)。

　　A.位置固定性

　　B.不一致性

　　C.適應(yīng)性

　　D.相互影響性

　　2.不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值(　　)。

　　A.下降

　　B.上升

　　C.不變

　　D.不能確定

　　3.下列風(fēng)險中，屬于個別風(fēng)險的是(　　)。

　　A.購買力風(fēng)險

　　B.市場供求風(fēng)險

　　C.政策風(fēng)險

　　D.比較風(fēng)險

　　4.已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅7%、教育費附加3%，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為(　　)萬元。

　　A.55.0

　　B.85.6

　　C.150.0

　　D.123.6

　　5.某家庭購買一套面積為100m2的商品住宅，單價為5000元/ m2，首付款為房價的30%，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和 7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為(　　)元。

　　A.1002.45

　　B.1012.45

　　C.1027.42

　　D.1037.45

　　6.某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少(　　)元。

　　A.544.10

　　B.555.10

　　C.1776.32

　　D.2109.38

　　7.某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為(　　)元。

　　A.301.53

　　B.2983.84

　　C.1524.15

　　D.1587.65

　　8.某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12%。按年等額償還。如該物業(yè)年掙經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為(　　)。

　　A.0.18

　　B.0.12

　　C.3.39

　　D.5.00

　　9.甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元;乙寫字摟購買價格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報率的關(guān)系為(　　)。

　　A.甲>乙

　　B.甲<乙

　　C.甲=乙

　　D.無法判斷

　　10.土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費用是(　　)。

　　A.土地使用權(quán)出讓費

　　B.土地使用費

　　C.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費

　　D.毛地價

　　11.市場的客體通常是指(　　)。

　　A.買家

　　B.賣家

　　C.交易對象

　　D.交易價格

　　12.在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔(dān)開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計等項工作的，一般是(　　)。

　　A.建筑師

　　B.結(jié)構(gòu)工程師

　　C.設(shè)備工程師

　　D.監(jiān)理工程師

　　13.決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價格水平的最主要因素是(　　)。

　　A.滿足購買者使用要求

　　B.購買者支付能力

　　C.物業(yè)預(yù)期收益

　　D.物業(yè)用途

　　14.按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場的(　　)。

　　A.存量規(guī)模

　　B.租金水平

　　C.開發(fā)成本

　　D.資本化率

　　15.在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是(　　)。

　　A.空置率>合理空置率

　　B.空置率<合理空置率

　　C.空置率=合理空置率

　　D.不能判斷

　　16.對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進(jìn)度、項目銷售收入與投資估算項目財務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于(　　)階段。

　　A.投資機會研究

　　B.初步可行性研究

　　C.詳細(xì)可行性研究

　　D.項目的評估和決策

　　17.下列費用中，不屬于土地費用的是(　　)。

　　A.土地使用權(quán)出讓金

　　B.城市建設(shè)配套費

　　C.拆遷安置補償費

　　D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　18.以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是(　　)。

　　A.單元估算法

　　B.單位指標(biāo)估算法

　　C.工程量近似匡算法

　　D.概算指標(biāo)估算法

　　19.下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是(　　)。

　　A.審計費

　　B.利息

　　C.外匯、匯兌凈損失

　　D.融資代理費

　　20.財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個(　　)內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。

　　A.計算期

　　B.動態(tài)投資回收期

　　C.項目壽命期

　　D.開發(fā)期

　　21.動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是(　　)。

　　A.動態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期

　　B.動態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期

　　C.動態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期

　　D.動態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期

　　22.財務(wù)杠桿效應(yīng)是由于(　　)引起的。

　　A.貸款利率與項目全投資收益率不同

　　B.預(yù)售收入與自有資金收入占總收入比例不同

　　C.預(yù)售收入資金回籠較快

　　D.自有資金投入時間點的差異

　　23.項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是(　　)。

　　A.獲利能力分析

　　B.盈虧平衡分析

　　C.市場狀況分析

　　D.定性風(fēng)險分析

　　24.對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進(jìn)行分析的常用方法是(　　)。

　　A.保本點分析

　　B.敏感性分析

　　C.現(xiàn)金流量分析

　　D.統(tǒng)計試驗分析

　　25.當(dāng)項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進(jìn)行風(fēng)險分析的方法一般采用(　　)。

　　A.概率分析

　　B.解析法

　　C.蒙特卡洛法

　　D.杠桿分析

　　26.對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補充條款中，風(fēng)險最大的是(　　)。

　　A.固定總價合同，采用按日計價的增價條款

　　B.固定總價合同，采用重大增價條款調(diào)整

　　C.固定總價合同，采用延期增價條款

　　D.成本加浮動酬金合同

　　27.房地產(chǎn)開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為(　　)。

　　A.合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件;圖紙、工程報價單或預(yù)算書

　　B.圖紙、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預(yù)算書

　　C.合同協(xié)議書、投標(biāo)書及其附件、工程報價單或預(yù)算書、圖紙

　　D.圖紙、工程報價單或預(yù)算書、投標(biāo)書及其附件、合同協(xié)議書

　　28.當(dāng)開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗收的是(　　)。

　　A.開發(fā)商

　　B.設(shè)計單位

　　C.承包商

　　D.監(jiān)理單位

　　29.2002年3月某人以4.5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價為30萬元的期房，2003年3月該項目交付使用時，樓價上漲到33.6萬元，則其預(yù)付款的收益率為，(　　)。

　　A.12%

　　B.13.4%

　　C.80%

　　D.125%

　　30.目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過(　　)年。

　　A.10

　　B.15

　　C.20

　　D.30

　　31.當(dāng)貸款綜合風(fēng)險度超過(　　)時，為高風(fēng)險貸款。

　　A.50%

　　B.60%

　　C.80%

　　D.90%

　　32.根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法稱為(　　)。

　　A.成本加成定價法

　　B.目標(biāo)定價法

　　C.撇脂定價法

　　D.認(rèn)知價值定價法

　　33.當(dāng)某開發(fā)商的成本費用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競爭優(yōu)勢時?？梢圆捎玫亩▋r法是(　　)。

　　A.領(lǐng)導(dǎo)定價法

　　B.挑戰(zhàn)定價法

　　C.隨行就市定價法

　　D.滲透定價法

　　34.在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復(fù)雜的是(　　)物業(yè)。

　　A.收益性

　　B.工業(yè)性

　　C.居住性

　　D.特殊性

　　35.在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于(　　)。

　　A.物業(yè)的易接近性

　　B.物業(yè)的臨街狀況

　　C.物業(yè)的周圍環(huán)境

　　D.物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度

　　二、多項選擇題(共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;錯選或當(dāng)選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

　　1.下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說法中，正確的有(　　)。

　　A.房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命

　　B.自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長

　　C.如果房地產(chǎn)維護(hù)狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟(jì)壽命

　　D.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與使用性質(zhì)無關(guān)

　　E.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間

　　2.物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，未來經(jīng)營費用包括(　　)。

　　A.重新裝修費用

　　B.更新改造費用

　　C.建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用

　　D.空置損失費用

　　E.為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價損失

　　3.關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有(　　)。

　　A.經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入

　　B.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額

　　C.稅后利潤=利潤總額-所得稅

　　D.經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金

　　E.銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

　　4.房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括(　　)。

　　A.投資機會尋找

　　B.市場分析

　　C.投資機會篩選

　　D.財務(wù)評價

　　E.規(guī)劃設(shè)計

　　5.城市土地開發(fā)和供應(yīng)計劃，一般由(　　)按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。

　　A.土地管理部門

　　B.規(guī)劃管理部門

　　C.市場管理部門

　　D.設(shè)計管理部門

　　E.計劃管理部門

　　6.市場主體通常包括(　　)。

　　A.買家

　　B.賣家

　　C.交易對象

　　D.交易價格

　　E.交易行為

　　7.開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業(yè)績、資金實力和技術(shù)水平，還要審核承包商對擬開發(fā)項目的(　　)。

　　A.施工方案

　　B.工期

　　C.質(zhì)量目標(biāo)

　　D.報價

　　E.市場售價

　　8.在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時，資源調(diào)查一般包括(　　)。

　　A.開發(fā)項目用地現(xiàn)狀

　　B.市場供給量

　　C.交通運輸條件

　　D.水文地質(zhì)

　　E.氣象

　　9.前期工程費用主要包括(　　)。

　　A.拆遷安置補償費

　　B.規(guī)劃費用

　　C.設(shè)計費用

　　D.可行性研究費用

　　E.“三通一平”費用

　　10.投標(biāo)價格如果出現(xiàn)單項報價之和不等于總報價時，符合規(guī)定的處理方法有(　　)。

　　A.以總報價為準(zhǔn)

　　B.以單項報價之和修正總報價

　　C.以單價為準(zhǔn)，重新計算總報價

　　D.雙方可以重新商議價格

　　E.該投標(biāo)報價無效

　　11.金融機構(gòu)在融出資金時，要遵循(　　)原則。

　　A.流動性

　　B.安全性

　　C.償還性

　　D.盈利性

　　E.地域性

　　12.金融機構(gòu)進(jìn)行項目貸款審查時，要進(jìn)行(　　)工作。

　　A.客戶評價

　　B.項目評估

　　C.擔(dān)保方式評價

　　D.貸款綜合評價

　　E.環(huán)境評價

　　13.企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括(　　)。

　　A.量力而行法

　　B.銷售百分比法

　　C.目標(biāo)任務(wù)法

　　D.競爭對等法

　　E.談判法

　　14.下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價的有(　　)。

　　A.認(rèn)知價值定價法

　　B.價值定價法

　　C.領(lǐng)導(dǎo)定價法

　　D.挑戰(zhàn)定價法

　　E.隨行就市定價法

　　15.收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有(　　)。

　　A.潛在毛租金收入

　　B.空置損失

　　C.租金損失

　　D.其他收入

　　E.經(jīng)營費用

　　三、判斷題(共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)

　　1.房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來說要短得多?！　?　　)

　　2.從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風(fēng)險完全抵消?！　?　　)

　　3.開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?　　)

　　4.土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。 (　　)

　　5.居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積?！　?　　)

　　6.人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的?！　?　　)

　　7.在四象限模型中，如果需求量對租金特別敏感，則第一象限的需求曲線會變得與縱軸平行?！　?　　)

　　8.房地產(chǎn)市場預(yù)測中的定性預(yù)測方法主要用于短期預(yù)測?！　?　　)

　　9.“三項預(yù)測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種?！　?　　)

　　10.在評標(biāo)期間，開發(fā)商與評標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投標(biāo)者調(diào)整報價?！　　?　　)

　　11.對于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項目，其投資的財務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率?！　?　　)

　　12.在房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多?！　　　　　　　?　　)

　　13.如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價策略?！　?　　)

　　14.過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失?！　?　　 )

　　15.物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入?！　?　　 )

　　四、計算題(共2小題，20分。要求列出算式、計算過程;需按公式計算的，要寫出公式;僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。)

　　1.某投資者以1.8萬元/m2的價格購買了一個建筑商積為60m2的店鋪;用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價款的30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31%基礎(chǔ)上上浮1.5個百分點，按年等額償還。經(jīng)營費用為毛租金收入的25%。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率不低于12%。試計算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報率要求的月租金單價(每平方米建筑面積月毛租金)。(8分)

　　2.某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.8萬元/m2。2002年8月1日王某以1.1萬元/m2的價格購買了其中50m2的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5%，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租賃臺同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率遞增，每年年來一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率迭到12%，試計算屆時最低轉(zhuǎn)售單價(計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉(zhuǎn)售稅費，計算結(jié)果精確到元)。(12分)

　　參考答案

　　一、單項選擇題

　　01.D　02.A　03.D　04.A　05.B

　　06.B　07.A　08.C　09.A　10.B

　　11.C　12.A　13.C　14.B　15.A

　　16.B　17.D　18.B　19.A　20.A

　　21.A　22.A　23.B　24.B　25.C

　　26.A　27.C　28.A　29.C　30.D

　　31.B　32.B　33.B　34.A　35.A

　　二、多項選擇題

　　1.ABC　2.ABC　3.ABC　4.BD　5.AB

　　6.AB　7.ABCD　8.ACDE　9.BCDE　10.AB

　　11.ABD　12.ABCD　13.ABCD　14.CDE　15.ABCD

　　三、判斷題

　　01.√　02.×　03.×　04.√　05.×

　　06.√　07.×　08.×　09.√　10.×

　　11.√　12.√　13.×　14.√　15.√

　　四、計算題

　　1.購買商鋪總投資：18000×60=1080000元

　　購買商鋪首付款(初始投資、自有資金、權(quán)益投資)：1080000×30%=324000元

　　購買商鋪的貸款額(P)：1080000×70%=756000元

　　抵押貸款年還本付息額：i=1.5%+5.31%=6.81%，n=10年

　　A=Pi(1+i)n/[(1+ i)n-1]

　　=756000×(6.81%×)1+6.81%)10/[(1+6.81%)10-1]=106693.99元

　　凈經(jīng)營收入(利用現(xiàn)金回報率)：(凈經(jīng)營收入-年還本付息額)/首付款=12%

　　所以：凈經(jīng)營收入=首付款×12%+年還本付息額

　　=324000×12%+106693.99=145573.99元

　　有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經(jīng)營收入+經(jīng)營費用=145573.99+毛租金收入×25%

　　則：毛租金收入=145573.99/(1-25%)=194098.65元

　　最低月租金單價=毛租金收入，(可出租面積×12個月)

　　=194098.65/(60×12)=269.58元/m2

　　2.(1)現(xiàn)金流入現(xiàn)值：

　　a.租金收入現(xiàn)值：

　　A1/(i-s)×[1-(1+s)n]/(1+i)n

　　=150×12×50/(12%-2%)×[1-(1+2%)10]/(1+12%)10=54.6765萬元

　　b.轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：χ/(1+12%)10

　　(2)現(xiàn)金流出現(xiàn)值：

　　a.定金：5×(1+12%)=5.6萬元

　　b.追加首付款：11.5萬元

　　c.貸款償還：總房價：50×1.1=55萬元

　　貸款額(P)：55-(5+11.5)=38.5萬元

　　年還本付息額：A=Pi/[1-(1+i)-n]

　　=38.5×6.5%/[1-(1+6.5%)-10]=5.3555萬元

　　折現(xiàn)值：P=A/i×[1-(1+i)-n]

　　=5.3555/12%×[1-(1+6.5%)-10 ]=30.2598

　　d.出租成本：A/i×[1-(1+i)-n=3/12%×[1-(1+12%)-10]=16.9507萬元

　　裝修費用：6×(1+12%)-10=1.9318萬元

　　(3)轉(zhuǎn)售單價：

　　令凈現(xiàn)值為0，則有：54.6765+χ/(1+12%)10-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0

　　因此，χ=35.9216萬元

　　轉(zhuǎn)售單價為：35.9216/50=0.7184萬元/m2

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