2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí):第一章2

　　《中華人民共和國(guó)民法通則》(1986年4月12日中華人民共和國(guó)主席令第37號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法通則》)第一百一十七條規(guī)定：“侵占國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)返還財(cái)產(chǎn)，不能返還財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)賠償。損壞國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn)或者他人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀或者折價(jià)賠償，受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應(yīng)當(dāng)賠償損失。”房地產(chǎn)損害賠償?shù)念?lèi)型多種多樣，包括：

　　(1)因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的。

　　(2)因新建建筑物影響了相鄰建筑物的日照、采光、通風(fēng)、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損的。

　　(3)因使他人房地產(chǎn)遭受污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值減損的。例如，房地產(chǎn)受到噪聲、輻射污染，房地產(chǎn)中的土壤、水、空氣受到污染，房地產(chǎn)受到經(jīng)常振動(dòng)的影響等。

　　(4)因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值減損的。

　　(5)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值減損或者給購(gòu)房人造成損失的。例如，預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問(wèn)題(如墻體開(kāi)裂，層高、室內(nèi)空氣質(zhì)量等不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn))。

　　(6)因未能履約(如未按合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建，給他人造成損失的。

　　(7)因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，如錯(cuò)誤查封，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。

　　(8)因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的?！段餀?quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償?！?/P>

　　(9)因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失的?！锻恋毓芾矸ā返谄呤藯l規(guī)定：“無(wú)權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無(wú)效”， “非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。

　　(10)其他房地產(chǎn)損害賠償。例如，《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償?！?/P>

　　上述各種房地產(chǎn)損害需要評(píng)估被損害房地產(chǎn)的價(jià)值減損額和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，為和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等確定賠償或補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)。

　　九、房地產(chǎn)爭(zhēng)議調(diào)處和司法鑒定的需要：

　　在房地產(chǎn)征收、強(qiáng)制拍賣(mài)、損害賠償?shù)然顒?dòng)中，時(shí)常發(fā)生有關(guān)當(dāng)事人對(duì)補(bǔ)償金額、拍賣(mài)保留價(jià)、賠償金額或者為確定它們提供依據(jù)的估價(jià)結(jié)果或估價(jià)報(bào)告有異議的情況。例如，在房屋征收中，通常出現(xiàn)某一方特別是被征收人對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議，從而要求復(fù)核評(píng)估或鑒定。在人民法院拍賣(mài)房地產(chǎn)中，被執(zhí)行人通常對(duì)為人民法院確定拍賣(mài)保留價(jià)提供依據(jù)的評(píng)估價(jià)或估價(jià)報(bào)告。有異議，認(rèn)為評(píng)估價(jià)過(guò)低導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)被低價(jià)拍賣(mài)，從而也要求對(duì)估價(jià)結(jié)果或估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核或者鑒定。

　　十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要：

　　企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、合資、合作、對(duì)外投資、合并、分立、清算等經(jīng)濟(jì)行為，往往需要對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)或者其中的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，為有關(guān)決策等提供參考依據(jù)。

　　(1)企業(yè)改制是指國(guó)有企業(yè)或者集體企業(yè)、事業(yè)單位整體或者部分改為有限責(zé)任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　　(2)企業(yè)資產(chǎn)重組是指根據(jù)業(yè)務(wù)重組的需要，對(duì)同一企業(yè)內(nèi)部或者不同企業(yè)之間現(xiàn)存的各類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行重新組合。

　　(3)企業(yè)上市是指股份有限公司按照法律法規(guī)的規(guī)定及證券監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要求的程序在證券交易所公開(kāi)發(fā)行股票并掛牌交易，為企業(yè)發(fā)展融通資金的行為。

　　(4)企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓是指企業(yè)產(chǎn)權(quán)持有者將所持有的企業(yè)產(chǎn)權(quán)有償轉(zhuǎn)移給他人(自然人、法人或者其他組織)的行為。在企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓方需要估價(jià)為其確定企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)，受讓方需要估價(jià)為其確定出價(jià)或報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)。

　　(5)企業(yè)租賃是指企業(yè)所有者在一定期限內(nèi)，以收取租金的形式，將企業(yè)整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他經(jīng)營(yíng)使用者的行為。

　　(6)企業(yè)合資是指兩個(gè)以上企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權(quán)，以進(jìn)行某些新產(chǎn)品、新技術(shù)或新事業(yè)的開(kāi)發(fā)。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。

　　(7)企業(yè)合作是指不同企業(yè)之間通過(guò)協(xié)議或其他聯(lián)合方式，共同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或市場(chǎng)，共享利益，以獲取整體優(yōu)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)方式。

　　(8)企業(yè)對(duì)外投資是指企業(yè)以貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者購(gòu)買(mǎi)股票、債券等有價(jià)證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財(cái)產(chǎn)對(duì)外投資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。

　　(9)企業(yè)合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)的行為。

　　(10)企業(yè)分立是指一個(gè)企業(yè)分為兩個(gè)以上企業(yè)的行為。企業(yè)分立的，其財(cái)產(chǎn)需要作相應(yīng)的分割，從而需要估價(jià)為財(cái)產(chǎn)分割提供參考依據(jù)。

　　(11)企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規(guī)被依法關(guān)閉、出資人決定解散、被依法宣告破產(chǎn)、公司章程規(guī)定的營(yíng)業(yè)期限屆滿或公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)等情況下的企業(yè)財(cái)產(chǎn)清理、處理等。

　　十二、其他方面的需要：

　　對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，除了上面列舉的，還有許多，例如：

　　(1)辦理出國(guó)移民提供財(cái)產(chǎn)證明需要的估價(jià)服務(wù)。

　　(2)房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trust，REITs)需要的估價(jià)服務(wù)。

　　(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要的估價(jià)服務(wù)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究到開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)租售等，都需要房地產(chǎn)估價(jià)為投資估算、收入預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)定價(jià)等提供參考依據(jù)。

　　(4)建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要的估價(jià)服務(wù)。