2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí):第四章4

　　特別推薦：2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)知識(shí):第四章匯總

　　第四章 房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

　　房地產(chǎn)制度政策：

　　房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價(jià)格政策。例如，在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度下，嚴(yán)禁買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地，可能使地價(jià)、地租根本不存在;在傳統(tǒng)城鎮(zhèn)住房制度下，對(duì)住房實(shí)行實(shí)物分配、低租金使用，必然使住房?jī)r(jià)格和租金極低。而改革城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度和住房制度，允許土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租，推行住宅商品化、社會(huì)化，實(shí)行住房分配貨幣化，就使得房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來(lái)，并反映房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況，同時(shí)也受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的影響。

　　目前，中國(guó)房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中住宅大部分為私人所有，并且可以買賣;但土地所有權(quán)屬于國(guó)家或農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過(guò)征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲?guó)家所有這種單向流動(dòng)。因此，土地仍然沒(méi)有所有權(quán)價(jià)格，所謂的土地價(jià)格均是指某種土地使用權(quán)價(jià)格。如果土地所有權(quán)價(jià)格和土地使用權(quán)價(jià)格同時(shí)存在，則土地使用權(quán)價(jià)格一般會(huì)低于土地所有權(quán)價(jià)格。另外，土地使用權(quán)一般是有使用期限的，因此土地及房地產(chǎn)價(jià)格的高低又與土地使用期限的長(zhǎng)短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長(zhǎng)，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)越高;反之，就會(huì)越低。國(guó)有建設(shè)用地還是政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的，供地政策(包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)

　　方式等)的變化會(huì)引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

　　金融制度政策：

　　房地產(chǎn)由于價(jià)值較大，其開(kāi)發(fā)、投資、消費(fèi)都需要大量資金支持，從而與金融密切相關(guān)。因此，金融制度政策的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大的影響，特別是貨幣政策和房地產(chǎn)信貸政策。貨幣政策有從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度寬松、寬松五個(gè)檔次，其中"穩(wěn)健"是中間值。例如，采用由緊到松的貨幣政策，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲;相反，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

　　房地產(chǎn)信貸政策包括增加或縮小房地產(chǎn)信貸規(guī)模，放松或收緊房地產(chǎn)貸款，調(diào)整房地產(chǎn)信貸投向(例如是投向土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，還是投向購(gòu)房貸

　　款)，提高或降低購(gòu)房最低首付款比例，上調(diào)或下調(diào)貸款利率，提高或降低房地產(chǎn)抵押貸款成數(shù)上限，延長(zhǎng)或縮短購(gòu)房最長(zhǎng)貸款期限等。例如，增加土地儲(chǔ)備貸款，會(huì)增加未來(lái)的土地供應(yīng)，遠(yuǎn)期會(huì)增加商品房供給，從而會(huì)使未來(lái)的土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格下降;反之，會(huì)使未來(lái)的土地價(jià)格和商品房?jī)r(jià)格上漲。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，會(huì)減少未來(lái)的商品房供給，從而會(huì)使未來(lái)的商品房?jī)r(jià)格上漲;反之，會(huì)使未來(lái)的商品房?jī)r(jià)格下降。提高最低首付款比例，上調(diào)購(gòu)房貸款利率、會(huì)降低購(gòu)房支付能力、提高購(gòu)房門檻，從而會(huì)減少商品房需求，進(jìn)而會(huì)使商品房?jī)r(jià)格下降;反之，會(huì)使商品房?jī)r(jià)格上漲。