2015年房地產估價師《案例分析》考點:加油站的估價

　　加油站的估價

　　隨著城市交通的發(fā)展，城市加油站與人們的日常生活和經濟活動的聯(lián)系越來越密切，加油站也越來越多，加油站房地產估價業(yè)務也開始增多。加油站作為一種特殊用途的房地產，在估價中必須充分了解其自身特點，才能正確把握其價格的影響因素和影響關系，從而才可能通過科學評估得到其合理的價格。

　　加油站房地產估價的一般特點

　　1.位置極其重要并且分布離散性較強

　　加油站作為一種經營性房地產，一般情況下，各加油站的建筑質量、用料、工藝和設備、設施條件等差異不大，對其經營收益的影響也不大，加油站的經營收益主要取決于其坐落位置的臨街條件和交通車流量，另外其車輛進出口條件等對其經營效益也都有影響。因此，位于相同區(qū)域的相同規(guī)模、設備條件和相同價格水平的兩個加油站，可能因為所臨道路條件不同、交通車流量不同等，經營收益有天壤之別;可以說，加油站房地產的價格主要取決于位置，位置條件決定下的土地的價格更是加油站房地產價格的主要構成部分。另外，不像其他商業(yè)房地產往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定的距離間隔，位置分布離散性較強。由于導致加油站位置條件優(yōu)劣的因素是多方面的，加油站之間的可比性也相對較差。

　　2.經營的個性差異顯著

　　加油站可以說是一種較簡單的經營收益性行業(yè)。但各加油站經營者采取的經營手段、管理模式仍有很多差異，并直接表現(xiàn)為經營收入和成本費用的不同。根據實際評估中調查和測算的數(shù)據情況看，不同加油站經營收益差異明顯，經營費用差異較大，而且部分收益水平較低的加油站與其區(qū)位條件并不相符。因此，簡單根據個別加油站實際財務報表采用收益法進行評估很難滿足房地產估價原則的要求，估價結果很難反映加油站房地產的實際價值。

　　3.存在成品油特許經營權帶來的超額利潤

　　過去加油站是政府管制較嚴的一種行業(yè)，加油站的經營有一定的壟斷性，存在成品油特許經營權帶來的超額利潤。我國從2005年12月11日起放開成品油零售市場，到2006年12月11日完全開放國內成品油批發(fā)市場，成品油特許經營權帶來的超額利潤已減少。

　　因此采用收益法評估加油站房地產價格時要可根據區(qū)域加油站經營實際情況，考慮其經營是否存在因成品油特許經營權帶來的超額利潤問題，如果存在應在凈收益的測算中考慮扣除。