2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》章節(jié)知識:第二章2

　　建設用地使用權出讓的概念：

　　建設用地使用權出讓簡稱土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。出讓的含義一般包括以下內容：

　　(1)土地使用權出讓，也稱批租或土地一級市場，由國家壟斷，任何單位和個人不得出讓土地使用權。

　　(2)經(jīng)出讓取得土地使用權的單位和個人，只有使用權，在使用土地期限內對土地擁有占有、使用、收益、處分權;土地使用權可以進入市場，可以進行轉讓、出租、抵押等經(jīng)營活動，但地下埋藏物歸國家所有。

　　(3)土地使用者只有向國家支付了全部土地使用權出讓金后才能領取土地使用權證書。

　　(4)集體土地不經(jīng)征收不得出讓。

　　(5)土地使用權出讓是國家以土地所有者的身份與土地使用者之間關于權利義務的經(jīng)濟關系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點。

　　建設用地使用權出讓計劃、方式和年限：

　　(一)出讓計劃的擬定和批準權限

　　(二)建設用地使用權出讓方式

　　(三)建設用地使用權的出讓年限

　　(四)建設用地使用權的收回

　　(五)建設用地使用權終止

　　建設用地使用權出讓合同及其管理：

　　建設用地使用權出讓，應當簽訂書面出讓合同。建設用地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，有成片土地使用權出讓合同，項目用地(宗地)土地使用權出讓合同，劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權因轉讓、出租、抵押而補辦的土地使用權出讓合同三類。2008 年，國土資源部、國家工商行政管理總局制定了新的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，于2008年7月1日起執(zhí)行。

　　(一)合同的主要內容

　　1.合同

　　2.合同附件

　　(二)合同的履行

　　以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照建設用地使用權出讓合同約定的動工開發(fā)期限、土地用途、固定資產(chǎn)投資規(guī)模和強度開發(fā)土地。 (1)超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權;但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為，或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

　　(2)用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。(3)項目固定資產(chǎn)總投資、投資強度和開發(fā)投資總額應達到合同約定標準。未達到約定的標準，出讓人可以按照實際差額部分占約定投資總額和投資強度指標的比例，要求用地單位支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金，并可要求用地單位繼續(xù)履約。

　　(三)合同的解除

　　(1)在簽訂出讓合同后，土地使用者應繳納定金并按約定期限支付地價款，土地使用者延期付款超過60日，經(jīng)土地管理部門催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，土地管理部門有權解除合同，并可以請求違約賠償。

　　42)土地管理部門未按出讓合同約定的時間提供土地，出讓人延期交付土地超過60日，經(jīng)土地使用者催交后仍不能交付土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門雙倍返還定金，退還已支付的地價款并可以請求違約賠償。