2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn):估價(jià)方法綜合運(yùn)用

　　按照《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)――房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291一1999)，房地產(chǎn)估價(jià)方法為以下幾類：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。之所以將“這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用”作為房地產(chǎn)估價(jià)方法的一類，是因?yàn)榍皫追N估價(jià)方法的使用是有前提條件的：

　　市場(chǎng)比較法：要求能夠收集到同一供需圈近期交易實(shí)例三個(gè)以上，交易實(shí)例的結(jié)構(gòu)、用途要與估價(jià)對(duì)象類似;

　　收益法：首先是較容易出租的房地產(chǎn)，其次要求能夠收集到同一供需圈內(nèi)，類似房地產(chǎn)的有關(guān)收入和費(fèi)用的資料，能夠估算估價(jià)對(duì)象潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用;

　　成本法：要求能夠收集到估價(jià)對(duì)象有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料，或同類房地產(chǎn)的成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料;

　　假設(shè)開發(fā)法：要求能夠收集到調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況、選擇最佳的開發(fā)利用方式、能夠估計(jì)開發(fā)建設(shè)期、能夠預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值等;

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法：要求能夠收集到搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料、能夠確定估價(jià)對(duì)象所處地段的基準(zhǔn)地價(jià);能夠進(jìn)行各項(xiàng)修正。

　　但執(zhí)業(yè)實(shí)踐中可能遇到的估價(jià)對(duì)象是千差萬別的：市場(chǎng)交易很活躍，但可能找不到類似房地產(chǎn)的成交案例;是出租房地產(chǎn)，但租金水平由于各種原因不能體現(xiàn)出租房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值;建造年代久遠(yuǎn)，收集不到估價(jià)對(duì)象或同類房地產(chǎn)有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤等資料;未來規(guī)劃不明確，無法預(yù)測(cè)未來開發(fā)模式;基準(zhǔn)地價(jià)不能及時(shí)反映市場(chǎng)的供需關(guān)系時(shí)。這時(shí)單一采用一種方法就不能把握估價(jià)對(duì)象的公允價(jià)值，需要采用多種方法，才能使估價(jià)結(jié)果令人信服。