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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》章節(jié)知識(shí)第六章5

更新時(shí)間:2015-08-28 16:28:23 來(lái)源:|0 瀏覽0收藏0

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 第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策

  第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理

  房地產(chǎn)抵押的概念:

  2001年建設(shè)部下發(fā)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(原建設(shè)部令第98號(hào))規(guī)定,房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)就抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償。

  抵押人是指將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人,作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。

  預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押,是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后,由貸款金融機(jī)構(gòu)代其支付其余的購(gòu)房款,將所購(gòu)商品房抵押給貸款機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款,以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn),以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。

  房地產(chǎn)抵押的條件:

  房地產(chǎn)抵押的抵押物隨土地使用權(quán)的取得方式不同,對(duì)抵押物要求也不同?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定:“依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的±地使用權(quán),可以設(shè)定抵押。”從上述規(guī)定可以看出,房地產(chǎn)抵押中可以作為抵押物的有兩種情形。一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類抵押,無(wú)論土地使用權(quán)來(lái)源于出讓還是劃撥,只要房地產(chǎn)權(quán)屬合法,即可將房地產(chǎn)作為統(tǒng)一的抵押物同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。二是以單純的土地使用權(quán)抵押的,也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時(shí),以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這類抵押,設(shè)定抵押的前提條件是,土地必須是以出讓方式取得的?!段餀?quán)法》規(guī)定,債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分可以抵押的財(cái)產(chǎn)有:建筑物和其他土地附著物;建設(shè)用地使用權(quán);以招標(biāo)、拍賣、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán);生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品;正在建造的建筑物、船舶、航空器;交通運(yùn)輸工具;法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將上列財(cái)產(chǎn)一并抵押。

  房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定:

  (1)房地產(chǎn)抵押,抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押。

  (2)以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。

  (3)以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的,其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額為限。

  (4)國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國(guó)家授予其經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)符合國(guó)有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。

  (5)以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)集體所有制企業(yè)職工(代表)大會(huì)通過(guò),并報(bào)其上級(jí)主管機(jī)關(guān)備案。

  (6)以中外合資企業(yè)、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會(huì)通過(guò),但企業(yè)章程另有約定的除外。

  (7)以股份有限公司、有限責(zé)任公司的房地產(chǎn)抵押的,必須經(jīng)董事會(huì)或者股東大會(huì)通過(guò),但企業(yè)章程另有約定的除外。

  (8)有經(jīng)營(yíng)期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)抵押的,所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過(guò)該企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期限。

  (9)以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的,所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

  (10)以共有的房地產(chǎn)抵押的,抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書(shū)面同意。

  (11)預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的,商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證。

  (12)企、事業(yè)單位法人分立或合并后,原抵押合同繼續(xù)有效。其權(quán)利與義務(wù)由擁有抵押物的企業(yè)享有和承擔(dān)。

  (13)訂立抵押合同時(shí),不得在合同中約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人尚未受清償時(shí),抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。

  (14)抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的,由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保,保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。

  (15)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體,可以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的房地產(chǎn)為自身債務(wù)設(shè)定抵押。

  (16)訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn)已出租的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

  (17)抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。

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  房地產(chǎn)抵押合同:

  房地產(chǎn)抵押是擔(dān)保債權(quán)債務(wù)履行的手段。房地產(chǎn)抵押合同是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行,明確雙方權(quán)利與義務(wù)的協(xié)議,是債權(quán)債務(wù)合同的從合同。債權(quán)債務(wù)的主合同無(wú)效,抵押這一從合同也就自然無(wú)效。房地產(chǎn)抵押是一種標(biāo)的物價(jià)值很大的擔(dān)保行為,法律規(guī)定房地產(chǎn)抵押人與抵押權(quán)人必須簽訂書(shū)面抵押合同。

  房地產(chǎn)抵押估價(jià):

  房地產(chǎn)抵押要確定其抵押價(jià)值。根據(jù)原建設(shè)部、中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定,商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前,可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值,也可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值,為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。通過(guò)委托估價(jià)方式確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的,原則上由商業(yè)銀行委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估,但商業(yè)銀行與借款人另有約定的,也可以按照約定,由約定方委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

  房地產(chǎn)抵押登記:

  (一)房地產(chǎn)抵押登記部門

  《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同并辦理抵押登記?!段餀?quán)法》規(guī)定抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的,抵押權(quán)不生效。抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。鑒于我國(guó)各地土地和房地產(chǎn)管理體制差別很大、有多種管理模式,法律規(guī)定以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,其登記機(jī)關(guān)由縣級(jí)以上人民政府規(guī)定。由于抵押權(quán)是從所有權(quán)這一物權(quán)上設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利――擔(dān)保物權(quán),即限制物權(quán),其主要作用在于限制抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)的處分權(quán)利,未經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押物不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租等處分,以避免擔(dān)保懸空,所以登記機(jī)關(guān)只能從不動(dòng)產(chǎn)的交易權(quán)屬登記機(jī)關(guān)中指定,不能委托其他部門。《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更規(guī)定了法定程序,即先申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記,憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū),申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。為了簡(jiǎn)化程序,方便當(dāng)事人申辦,同時(shí)也為了保證抵押登記的安全性,部分地方規(guī)定,以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的,房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機(jī)關(guān);以地上無(wú)定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的,由核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門辦理抵押登記。

  (二)房地產(chǎn)抵押登記要件

  最高額抵押權(quán):

  最高額抵押是指為擔(dān)保債務(wù)的履行,債務(wù)人或者第三人對(duì)一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人有權(quán)在最高債權(quán)額限度內(nèi)就該擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押,是為將來(lái)發(fā)生的債權(quán)提供擔(dān)保,是對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)做擔(dān)保。最高額抵押所擔(dān)保的最高債權(quán)額是確定的,但實(shí)際發(fā)生額不確定。設(shè)定最高額抵押權(quán)時(shí),債權(quán)尚未發(fā)生,為擔(dān)保將來(lái)債權(quán)的履行,抵押人和抵押權(quán)人協(xié)議確定擔(dān)保的最高數(shù)額,在此額度內(nèi)對(duì)債權(quán)擔(dān)保。

  房地產(chǎn)抵押的效力:

  抵押權(quán)為價(jià)值權(quán)而非實(shí)體權(quán)。設(shè)定抵押權(quán)后,并不轉(zhuǎn)移抵押人對(duì)抵押物的占有。抵押人設(shè)定抵押后,房地產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于抵押人,抵押人仍可以對(duì)抵押物行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利,但抵押人所享有的所有權(quán)受到限制。抵押期間,抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務(wù)人清償。

  房地產(chǎn)抵押關(guān)系存續(xù)期間,房地產(chǎn)抵押人應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全完好,抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí),抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值,或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的,抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

  房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn):抵押是一種民事法律關(guān)系,抵押權(quán)人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進(jìn)行,并應(yīng)符合《民法通則》、《擔(dān)保法》規(guī)定的平等、自愿、等價(jià)、有償?shù)囊话阍瓌t。抵押合同屬于擔(dān)保合同,依照主合同履行債務(wù)是債務(wù)人的義務(wù)。依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形,抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的,其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的,抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者變賣的,應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。


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