××公寓2號樓土地使用權(quán)及地上建筑物（停建）房地產(chǎn)估價報告（之二）（續(xù)）

房地產(chǎn)估價技術(shù)報告（節(jié)選）

一、估價對象描述與分析

1．估價對象四至

估價對象位于北京市××區(qū)××大街××號西院，東至××大街××號東院，南至××大街22號，西至小夾道，北至嵩祝寺。

2．估價對象概況

××銀行委托評估的估價對象是指位于北京市××區(qū)××大街××號的××公寓2號樓。

估價對象狀況一覽表

表1-3

3．估價對象建筑物狀況（略）

4．估價對象區(qū)位狀況

（1）地理位置：估價對象位于北京市××區(qū)××大街××號西院，東至××大街××號東院，南至××大街22號，西至小夾道，北至嵩祝寺。

（2）交通便捷度：估價對象東隔××l號樓（現(xiàn)××銀行），臨近××大街及××街，向北約500m為××大街，向南約500m為××大街，道路等級較低。周邊公交線路有8路、60路、112路，道路通達性和便捷性較好。估價對象不直接臨街，其出入口為建筑東側(cè)與××l號樓之間的夾道。

（3）公共配套設(shè)施：商務(wù)配套主要有中國進出口銀行等。生活配套設(shè)施如購物場所、郵電局、飯店等較齊全但距估價對象有一定距離。周邊公共配套設(shè)施基本滿足商務(wù)活動和日常生活的需要。

（4）周邊環(huán)境：估價對象位于北京市××區(qū)中心地帶。北臨文化遺跡嵩祝寺，西南方向約1km有故宮博物院、景山公園，距離東南方向1．5km左右是北京市著名的王府井商業(yè)街。估價對象區(qū)域的文化氣氛濃郁、商業(yè)氣氛較弱。周邊新建的建筑物較少，以舊有建筑物、或改建建筑物為主。

（5）基礎(chǔ)設(shè)施狀況：估價對象位于北京市市中心，市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全，區(qū)域土地的水、電、氣、暖、通訊、寬帶等管網(wǎng)均已接通。

二、市場背景描述與分析

北京是全國政治、經(jīng)濟、文化的中心，也是全國性交通樞紐，鐵路四通八達，空中航線、公路交通＋分便利。北京作為首都的特殊地位及其良好的投資環(huán)境吸引了大量的投資者進駐北京，北京的房地產(chǎn)市場需求始終保持著較高的水平。北京2008奧運會的申辦成功、中國加入世界貿(mào)易組織等事件在一定程度上刺激了北京房地產(chǎn)市場，特別是外國公司重新審視其在中國的市場運作，對擴大投資抱有積極的態(tài)度，而且市政府加大對市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，這些因素為房地產(chǎn)市場帶來了良好的預(yù)期。

估價對象位于××大街附近，已經(jīng)脫離×××商業(yè)中心的輻射影響。所在區(qū)域道路等級較低，新建高層建筑少，周邊房地產(chǎn)以居住及舊有辦公用房為主，辦公集聚度一般，商業(yè)繁華度處于較低水平，土地級別為居住一級、綜合二級、商業(yè)三級。此區(qū)域新建居住項目均為高檔次住宅，且數(shù)量較少。周邊寫字樓可大致分為中低、中高兩個檔次。中低檔寫字樓所占比例較大，建筑為多層磚混結(jié)構(gòu)，普遍已經(jīng)進行過二次裝修、改造，但裝修檔次不高，配套落后；中高檔以新建寫字樓、商務(wù)酒店式寫字樓為主，其特點是辦公環(huán)境好，裝修檔次高，配套全。

三、最高最佳利用分析

根據(jù)《國有土地使用證》（市東涉外國用（99）字第××號）記載，估價對象的用途為居住。根據(jù)對估價對象的個別因素和區(qū)位條件的分析，其最高最佳利用用途為居住或綜合。

四、估價方法適用性分析（略）

五、估價測算過程

（一）采用成本法測算估價對象價格

估價對象屬于獨立的整幢樓宇，并且尚未竣工，適用成本法測算。成本法是求取估價對象在價值時點的重新購建成本，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。重新購建成本中包括：土地使用權(quán)價格，建筑安裝工程費、紅線內(nèi)外市政工程費、專業(yè)人士費、管理費、投資利息以及開發(fā)利潤。

1．土地使用權(quán)價格（采用基準地價修正法）

北京市基準地價是指各土地級別內(nèi)，土地開發(fā)程度為宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內(nèi)土地平整（簡稱“七通一平”）或宗地外通路、通電、通訊、通上水、通下水及宗地內(nèi)土地平整（簡稱“五通一平”），在平均容積率條件下，同一用途的完整土地使用權(quán)平均價格?；鶞实貎r的表示形式為樓面熟地價，同時公布樓面毛地價；樓面熟地價是指各土地級別內(nèi)，完成通平的土地在平均容積率條件下，每建筑面積分攤的完整土地使用權(quán)的平均價格；樓面毛地價是指各土地級別內(nèi)，在平均容積率條件下，政府收取的某種用途法定最高出讓年限內(nèi)的土地出讓金、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費的平均樓面價格。

樓面熟地價的計算公式為：

樓面熟地價＝適用的樓面熟地價×期日修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)

北京市基準地價表（單位：元/建筑面積）

表1-4

北京市基準地價內(nèi)涵如下：

①土地開發(fā)程度：居住用途一至六級土地開發(fā)程度為“七通一平”；

②平均容積率：居住一至六級平均容積率為2；

③基準日期：基準地價的基準日期為2002年1月1日；

④土地使用年限：居住用途最高使用年限為70年；

⑤適用的基準地價：估價對象現(xiàn)狀用途為居住，是北京市基準地價區(qū)類劃分標準中的居住一級地價區(qū)，土地使用權(quán)樓面熟地價在4740～7000元/㎡之間。計算高低限的平均值，確定樓面熟地價為5870元/㎡；

⑥期日修正系數(shù)：基準地價的基準日期為2002年1月1日，基準日期至價值時點期間，估價對象所在區(qū)域土地使用權(quán)價格基本沒有變化，所以不需要修正；

⑦因素修正系數(shù)的確定：

北京市居住一級基準地價因素修正系數(shù)表

表1-5

備注：A、商業(yè)繁華度：指距離商業(yè)中心的距離、商業(yè)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚程度、經(jīng)營類型、客流的數(shù)量與質(zhì)量。B、文通便捷度：指公吏條件、距離火車站等交通疏散中心距離、區(qū)域道路密集程度。C、區(qū)域土地利用方向：指周邊土地利用方向的一致性。D、臨街寬度和深度：指臨街寬度和深度對商業(yè)的影響。E、臨街道路狀況：指臨街道路類型、級別、人行道寬度和交通管制。F、宗地形狀及可利用程度：指宗地形狀對土地利用的影響程度。G、公共服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施狀況：指公共設(shè)施和水、電、熱、通訊等各種基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善程度。

因素修正系數(shù)＝l－2．5%＝97．5%。

⑧年限修正系數(shù)：基準地價界定的居住用途土地使用權(quán)年限為70年，估價對象土地使用權(quán)終止日期為2065年10月30日，土地剩余使用年限為59．48年。年限修正系數(shù)＝（1－［1/（1＋r）^ｎ］）÷（1－［1/（1＋r）^m］）＝0．994

r：土地報酬率（取8．00%）

n：宗地剩余使用年限（59．48年）

m：法定最高出讓年限（70年）

⑨容積率修正系數(shù)的確定：按照城市規(guī)劃管理部門給定的宗地容積率（R），查相應(yīng)的《容積率修正系數(shù)表》確定容積率修正系數(shù)。估價對象現(xiàn)狀容積率約為2．71，確定容積率修正系數(shù)為0．932。

⑩估價對象樓面熟地價的確定樓面熟地價＝適用的樓面熟地價×期日修正系數(shù)×年限修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素修正系數(shù)

樓面熟地價＝5870×l×0．994×0．932×0．975＝5302元/㎡

2．建筑安裝工程費

根據(jù)北京市建筑工程概預(yù)算定額標準，估價對象的建筑結(jié)構(gòu)的建筑安裝工程費約為1800元/㎡。

3．紅線內(nèi)市政工程費

紅線內(nèi)市政包括供暖、給水、排水、弱電、道路、綠化等，（史記：這里的紅線內(nèi)市政工程費準確的說法應(yīng)該是：建設(shè)用地紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，俗稱“小配套費”，計入土地取得成本中）。參考目前市政工程建設(shè)標準，類似于估價對象的紅線內(nèi)市政工程費大約為建筑安裝工程費的10%，由此可測算紅線內(nèi)市政工程費：1800×10%＝180元/㎡

4．專業(yè)人士費（史記：可視為勘察設(shè)計和前期工程費）

包括工程的工程設(shè)計、勘察、可行性研究等以及不可預(yù)見費，該費用約占建筑安裝工程費及紅線內(nèi)市政工程費的10%：

（1800＋180）×10%＝198元/㎡

5．管理費

管理費是指在建設(shè)施工過程中的發(fā)生人員工資、福利等，該項費用占建筑安裝工程費和紅線內(nèi)市政工程費的8%，則管理費為：

（1800＋180）×8%＝158．40元/㎡

上述4項費用合計為2336．40元/㎡。

6．投資利息

利率按年貸款利率6．03%計算。類似于估價對象的正常建造期為2年，其中土地開發(fā)期為0．5年、建設(shè)期1．5年。各項費用均勻投入，則投資利息為：

土地投資利息：5302×［（1＋6．03%）^{0．5/2＋1．5}－1］＝658．70元/㎡

建筑物投資利息：2336．40×［（1＋6．03%）^1．5/2－1］＝104．89元/㎡

投資利息：658．70＋104．89＝763．59元/㎡

7．開發(fā)利潤

根據(jù)北京市同類房地產(chǎn)投資的平均利潤率水平狀況，估價對象的實際情況，設(shè)定估價對象整個建設(shè)周期的客觀開發(fā)利潤，以上述土地使用權(quán)價格、建安工程費、紅線內(nèi)外市政工程費、專業(yè)人士費及管理費之和為基數(shù)，成本利潤率取10．00%，則開發(fā)利潤為：

土地開發(fā)利潤：5302×10．00%＝530．20元/㎡

建筑物開發(fā)利潤：2336．40×10．00%＝233．64元/㎡

開發(fā)利潤：530．20＋233．64＝763．84元/㎡

8．建筑物現(xiàn)值的確定成本法中的成新折扣法是根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。根據(jù)注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘，并結(jié)合委托人和資產(chǎn)占有方的介紹，估價對象于1998年改造為現(xiàn)狀，根據(jù)建設(shè)部、財政部制定的《房地產(chǎn)單位會計制度一會計科目和會計報表》（1992年6月5日建綜［1992］349號印發(fā)），鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（包括框架大板與框架輕板）的說明，非生產(chǎn)用房的年限為60年，截止價值時點，估價對象房屋剩余耐用年限約為52年。求取建筑物的成新率的計算公式為：

（1）該建筑物的成新率＝n÷（t＋n）×100%

t＝建筑物已使用過的年限為8年

n＝建筑物剩余的年限為52年

該建筑物的成新率＝52÷（8＋52）×100%＝86．67%

（2）求取最終建筑物的現(xiàn)值，其計算公式為：

V＝C×q

V＝建筑物現(xiàn)值

C＝建筑物重新購建成本（估價對象建筑物現(xiàn)狀價值為上述建安工程費、紅線內(nèi)外市政工程費、專業(yè)人士費及管理費、建筑物投資利息、建筑物開發(fā)利潤之和）；

q＝建筑物的成新率（％）

最終建筑物現(xiàn)狀價值單價＝（1800＋180＋198＋158．40＋104．89＋233．64）×86．67%＝2318．27元/㎡

六、估價對象房地產(chǎn)價值的確定

最終估價對象的價值單價＝建筑物現(xiàn)狀價值單價＋土地使用權(quán)價格＋土地投資利息＋土地開發(fā)利潤＝2318．27＋5302＋658．70＋530．20＝8809．17元/㎡

最終估價對象現(xiàn)狀價值總價＝8809．17×15032．27＝13242萬元人民幣