××公寓2號樓土地使用權及地上建筑物（停建）房地產估價報告（之一）

估價項目名稱：××區(qū)××大街××號——××公寓2號樓土地使用權及地上建筑物（停建）房地產價格評估

委托人：××銀行

房地產估價機構：北京市×××房地產評估有限責任公司

注冊房地產估價師：×××、×××

估價作業(yè)日期：2006年04月27日至2006年06月01日

估價報告編號：×××（2006）評字第××號

目　錄

一、致估價委托人函

二、估價師聲明

三、估價假設和限制條件

四、房地產估價結果報告

五、房地產估價技術報告

六、附件

致估價委托人函

××銀行：

承蒙貴方的委托，我公司對位于北京市××區(qū)××大街××號——××公寓2號樓的土地使用權及地上建筑物（停建）房地產價格進行了評估。此次評估目的是確定房地產市場價值，為委托人以估價對象進行房地產交易工作提供價格參考依據。價值時點為2006年5月21日。

在整個估價過程中，注冊房地產估價師本著獨立、客觀、公正的原則，在對估價對象進行了實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，運用成本法、收益法、比較法、假設開發(fā)法等估價方法對估價對象進行了評估，確定估價對象房地產市場價值為12323萬元，大寫金額為壹億貳仟叁佰貳拾叁萬元整。

北京市×××房地產評估有限責任公司

法定代表人：×××

二OO六年六月一日

估價師聲明

我們鄭重聲明：

1．注冊房地產估價師在估價報告中對事實的說明是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。

2．估價報告中的分析、意見和結論是注冊房地產估價師獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結論，但受到估價報告中已經說明的估價假設和限制條件的限制。

3．注冊房地產估價師與估價報告中的估價對象沒有現實或潛在的利益，與估價委托人及估價利害關系人沒有利害關系，也對估價報告中的估價對象、估價委托人及估價利害關系人沒有偏見。

4．注冊房地產估價師是按照有關房地產估價標準的規(guī)定進行估價工作，撰寫估價報告。

估價假設和限制條件

一、估價的假設條件

（一）一般性假設

1．我們評估的是估價對象的現時市場價格，是指在價值時點對估價對象進行銷售的正常合理價格，它依據如下假設：

（1）任何有關估價對象運作方式、程序符合國家和地方法律、法規(guī)。

（2）在價值時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。

（3）在價值時點不受任何權利限制，在公開市場可以合法地進行轉讓。

（4）存在自愿銷售的賣主，不考慮特殊買家的額外出價。

（5）有一段合理洽談時間，通盤考慮房地產性質和市場情形進行議價。

2．本報告對估價對象市場價格的把握，僅相對于價值時點市場狀況以及估價對象的現狀而言，并未考慮市場價格波動、稅費率的變化、國家經濟政策發(fā)生變化以及其他不可抗力等因素對估價對象價值的影響，使用者在運用本報告的結果時應予充分考慮。

3．委托人和北京××有限公司所提供的資料是此次估價的重要依據，注冊房地產估價師未向政府有關部門核實和查證，對于該資料的真實性和準確性由委托人負責，對由此而引起的后果及相關責任，我公司不承擔任何責任。

（二）未定事項假設

1．對于估價對象的房地產產權，注冊房地產估價師僅以委托人提供的《國有土地使用證》（市東涉外國用（99）字第××號）、《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓合同》（京房地出讓［合］字（95）第××號）（估價對象屬于停建工程，因此沒有辦理房屋所有權證）。等文件復印件予以界定，產權人為北京××有限公司。

2．估價對象的建筑面積、土地使用權面積，分別以委托人提供的《房屋土地測繪技術報告書》（××測繪技術有限責任公司2004年12月30日）、《國有土地使用證》（市東涉外國用（99）字第××號）記載的數據為依據。如與國家有關測繪部門最終確認的面積有差異，本報告結果應作相應調整。

3．根據《國有土地使用證》（市東中外國用（95）字第××號）、《北京市城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓合同》（京房地出讓［合］字（95）第××號）和《建設工程規(guī)劃許可證》（（95）規(guī)建字××號）記載，××區(qū)××大街××號院土地用途為商業(yè)辦公及公寓，總出讓金5396．85萬元，1號樓和2號樓總建筑面積45910㎡。由于北京××有限公司無法提供各個用途土地的出讓金額，在此我們根據總出讓金和總建筑面積測算出原土地出讓金均價為1175．53元/㎡，并以此為假設前提計算估價對象因用途改變而需補交的出讓金額，若改變建設用途確需補交土地出讓金，具體金額應依據北京市地價評審委員會審定結果為準。

4．由于對估價對象建成寫字樓的改造方案具有一定的特殊性，因此改造方案的描述及續(xù)建成本的測算，采用清華大學建筑設計院出具的設計方案要點及估算表作為此次估價依據。本次測算是設定其在規(guī)劃上許可、技術上可行前提下進行的。

二、估價的限制條件

1．本報告估價結果為2006年5月21日的市場價格，隨著時間及市場情況的變化，該價格需作相應的調整。本報告使用期限為自2006年6月1日起一年，如使用本報告估價結果的時間與報告的估價日期相差12個月或以上，我公司對應用此結果給有關方面造成的損失不承擔任何責任。

2．本報告僅為委托人進行投資提供價格參考依據，如果改變估價目的或若用于其他用途對使用者造成的損失，我公司不承擔任何責任。

3．本報告和估價結果的使用權歸委托人所有，本公司對估價結果有最終解釋權。

4．未經我公司允許，本估價報告全部或部分內容不得公開發(fā)表。

房地產估價結果報告

一、委托人（略）

二、估價機構

北京市×××房地產評估有限責任公司

住所：北京市××區(qū)×××胡同24號院

資質級別：建設部壹級

資質證書：建房估證字［2005］×××號

法定代表人：×××

聯系人：×××

三、估價對象

（一）估價對象界定

估價對象是指位于北京市××區(qū)××大街××號的××公寓2號樓土地使用權及地上建筑物（停建）。

估價對象狀況一覽表

（二）估價對象概況

1．估價對象四至

估價對象位于北京市××區(qū)××大街××號西院，東至××大街××號東院，南至××大街22號，西至小夾道，北至嵩祝寺。

2．建筑物歷史背景

該樓為原牡丹集團東風電視機廠生產組裝車間，始建于1974年，原設計為六層框架結構，局部七層。

該樓于二十世紀九十年代中期進行了結構改造：1995年11月由清華建筑設計院完成改造設計，1997年完成改造施工，后由于使用功能改變于1998年再次進行修改，即在每層增設了一局部夾層（公寓樓格局形式），總體上形成目前的十二層結構形式。此次改造期間對一層及二層部分框架柱、頂層框架梁進行了加固處理；在局部區(qū)域增設了現澆混凝土剪力墻、電梯井及樓梯間、承重柱和建筑面積約5000㎡的夾層樓板；此外還對局部區(qū)域的預制圓孔板進行了拆除，改為現澆混凝土板。建筑物主體結構改造基本完成，閑置至今。

3．建筑物現狀

建筑物周邊為水泥砂漿及瀝青地面，地上停車位約50個。外立面為白色小塊瓷磚兼有粉色瓷磚點綴，墻面有瓷磚脫落現象。內墻為水泥墻面，部分砌塊外露。地面及樓梯間為水泥面，尚未抹平。頂棚未作處理，管線外露。外窗為中空雙玻黑色鋁合金窗，但折舊較大。

估價對象現保存有個別精裝修標準樣板間，樓道吊頂有筒燈、煙感噴淋。入戶門為防盜門和實木門，大廳、臥室、書房為米黃色木地板，墻面刷白色涂料，衛(wèi)生間瓷磚鋪地面、鋪墻面、鋁合金吸音吊板，廚房為瓷磚鋪地面、鋪墻面。由于樣板間長期閑置，裝修有折舊現象。

建筑物原設計消防采用自動報警及噴淋系統(tǒng)。供暖及空調通風系統(tǒng)冬季采用．暖氣供暖，熱源由鍋爐房提供；夏季采用分體空調系統(tǒng)。各類管線、暖氣片已安裝到戶，上述設施為原設計標準；部分管線已預留，但因長期閑置在質量和功能上已不能滿足當前的使用要求。

四、估價目的

確定估價對象房地產市場價格，為委托人以估價對象進行房地產交易工作提供價格參考依據。

五、價值時點

二OO六年五月二十一日

六、價值類型

本報告的估價結果是指估價對象具備轉讓、出租、抵押的權利，房屋在維持現狀并正常使用的條件下，于價值時點二OO六年五月二十一日的土地使用權及地上建筑物（停建）的房地產市場價值。

七、估價依據

本次評估的估價依據包括中華人民共和國全國人大及其常委會、國務院、國家建設部、國土資源部以及北京市人民政府有關部門頒布的有關法規(guī)和政策文件，委托人提供的有關資料等。具體資料如下：

1．《中華人民共和國土地管理法》

2．《中華人民共和國城市房地產管理法》

3．《北京市基準地價》

4．《房地產估價規(guī)范》

5．委托人提供的涉及估價對象的有關法律文件、圖表和資料

6．我公司掌握的有關市場資料及注冊房地產估價師實地查勘所獲取的材料

八、估價原則

我們在估價時遵循了以下原則：

（一）合法原則：房地產估價必須以房地產合法使用為前提。

（二）最高最佳利用原則：能給估價對象帶來最高收益的使用，這種使用，是在法律上允許、技術上可能、財務上可行。

（三）替代原則：房地產價格遵循替代規(guī)律，有相同效用、有替代可能的房地產會相互影響和競爭，使其價格相互牽制而趨于一致。

（四）價值時點原則：由于房地產市場是不斷變化的，在不同價值時點，同一宗房地產往往具有不同的價格水平，對估價對象房地產市場情況及其自身情況的界定，均以其在價值時點已知或假設狀況為準。

九、估價思路和方法

房地產估價常用方法有比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法和基準地價系數修正法等，評估過程中應根據估價對象的實際情況選擇適合的估價方法。

此次評估運用了三種技術路線，分別是：采用成本法兼用基準地價法測算估價對象價格，采用假設開發(fā)法兼用收益法、比較法從改建為寫字樓角度測算估價對象市場價格，采用假設開發(fā)法兼用比較法從續(xù)建為公寓角度測算估價對象市場價格。

具體分析如下：

1．估價對象屬于獨立的整幢樓宇，并且尚未竣工，適用成本法測算。成本法是指以現時開發(fā)建造估價對象房地產或者類似房地產所需的各項必要費用之和為基礎，再加上正常利潤得出房地產價格的方法。其中土地使用權價格用基準地價法測算。

2．估價對象屬于停建工程，可繼續(xù)建設裝修或可改變用途進行改建，使用假設開發(fā)法測算。假設開發(fā)法是將預測估價對象開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

估價對象投資方向和現狀用途分別是寫字樓和公寓，因此從改建為寫字樓后的價值和續(xù)建為公寓后的價值兩個角度分別進行假設開發(fā)的測算能更加客觀的反映估價對象的合理價格。

（1）估價對象改建為寫字樓后的價值。由于市場中有類似的寫字樓項目出售、出租，交易價格較透明，因此可以用比較法和收益法綜合測算。比較法是指在求取估價對象的房地產價格時，將估價對象與在較近時期內交易的類似房地產加以比較對照，從交易價格修正得出估價對象房地產價格的一種方法。收益法是將預期的房地產未來各期的正常凈收益折算到價值時點上的現值，求其之和得出估價對象房地產市場價格的方法。以估價對象改建為寫字樓后的價值，扣除應補交的土地出讓金和改建費用，即為估價對象的市場價格。

（2）估價對象續(xù)建為公寓后的價值，采用比較法測算。市場中有類似的二手公寓出售，交易價格較透明，可作為轉讓實例，采用比較法測算能較準確的反映估價對象的比較價值。以估價對象續(xù)建為公寓后的價值，扣除續(xù)建費用，即為估價對象的市場價格。

3．采用成本法測算估價對象價格，采用假設開發(fā)法從改建為寫字樓角度測算估價對象市場價格，采用假設開發(fā)法從續(xù)建為公寓角度測算估價對象市場價格三種技術路線從不同角度反映了房地產價格，根據估價對象的特點、房地產市場行情，并結合估價師的經驗，采用加權平均的方法求取房地產市場價格。

十、估價結果

在整個估價過程中，注冊房地產估價師本著公平、公正、客觀的原則，在對估價對象進行了實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象市場價格的因素，并運用科學的估價方法對估價對象的房地產市場價格進行了評估。最終確定估價對象的房地產市場價格，如下表：

十一、注冊房地產估價師

×××（中國注冊房地產估價師　注冊號：××××××××××）

×××（中國注冊房地產估價師　注冊號：××××××××××）

十二、實地查勘期

二OO六年四月二十七日

十三、估價作業(yè)期

二OO六年四月二十七日至二OO六年六月一日