海南事業(yè)單位申論預(yù)測(cè):房產(chǎn)稅與物業(yè)稅
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先從現(xiàn)有房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)說起。目前，涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)大概有：土地出讓金、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地開發(fā)費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅及其附加、契稅、印花稅、城市房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅，個(gè)人所得稅、交易手續(xù)費(fèi)、權(quán)屬登記費(fèi)等。
其中，城市房地產(chǎn)稅分兩種：對(duì)在中國(guó)有房產(chǎn)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍人員征收的叫城市房地產(chǎn)稅，對(duì)國(guó)內(nèi)企事業(yè)單位和個(gè)人征收的城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。
此前，房產(chǎn)稅只對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房和出租房征收，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，正在試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，雖然突破了原有規(guī)定，但也只是擴(kuò)大了征收范圍，改變了計(jì)稅依據(jù)，依然只涉及城市房地產(chǎn)稅中房產(chǎn)稅部分，更沒有改變整個(gè)房地產(chǎn)稅費(fèi)體系。即使擴(kuò)大到所有房產(chǎn)，也還是扣除了滿足基本居住需求之后的房產(chǎn)，也不涉及其他交易稅費(fèi)的簡(jiǎn)并。
而物業(yè)稅則不同，它是一種財(cái)產(chǎn)稅，以財(cái)產(chǎn)的持有(不分經(jīng)營(yíng)性非經(jīng)營(yíng)性)作為課稅前提、以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，它不僅僅對(duì)房產(chǎn)而且對(duì)房產(chǎn)地產(chǎn)都要征收，也不會(huì)扣除滿足基本居住需求的面積。開征物業(yè)稅，不僅要將房產(chǎn)稅，還要將房產(chǎn)交易稅費(fèi)，以及現(xiàn)行涉及土地房產(chǎn)的所有稅費(fèi)并入其中。
簡(jiǎn)而言之，房產(chǎn)稅和物業(yè)稅最主要的區(qū)別在于：房產(chǎn)稅只對(duì)部分房產(chǎn)征收，而物業(yè)稅是對(duì)所有房產(chǎn)地產(chǎn)征收;房產(chǎn)稅只是房地產(chǎn)稅費(fèi)體制中極小的一部分，而物業(yè)稅幾乎囊括了目前房地產(chǎn)稅費(fèi)體制中所有的稅費(fèi)。不少人將房產(chǎn)稅和物業(yè)稅混為一談，因此就出現(xiàn)了種種奇怪的論調(diào)。
比如，可以降低房?jī)r(jià)，實(shí)際上，加稅未必能降房?jī)r(jià)，目前的稅負(fù)已經(jīng)達(dá)到房?jī)r(jià)的三成，房?jī)r(jià)也未降下來，最明顯的例子是二手房交易稅費(fèi)提高后并未抑制二手房?jī)r(jià)上漲。又比如，可以解決土地財(cái)政，土地財(cái)政的大頭恐怕是土地出讓金，小小的房產(chǎn)稅起不到那么大的作用。又比如，要將房產(chǎn)稅擴(kuò)大到個(gè)人擁有的所有房屋，不管其是經(jīng)營(yíng)性非經(jīng)營(yíng)性房屋，也不要有免征面積，這不僅將房產(chǎn)稅混同于物業(yè)稅，而且是在鼓勵(lì)重復(fù)征稅。
但如無全國(guó)人大立法通過開征物業(yè)稅，誰也無法做到將所有涉及房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有的各項(xiàng)稅費(fèi)合并，財(cái)政部長(zhǎng)也做不到，因?yàn)楹芏喽愘M(fèi)并非財(cái)政部一家收取。
因此，當(dāng)今之計(jì)，財(cái)政部唯一能做的就是結(jié)合其他方面的稅制改革，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收的有關(guān)稅種進(jìn)行簡(jiǎn)并，其中并不涉及交易環(huán)節(jié)收費(fèi)項(xiàng)目的簡(jiǎn)并。但即使是兼并房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅種，也已超出了房產(chǎn)稅改革的范疇，因?yàn)榻灰篆h(huán)節(jié)的稅還包括了營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、所得稅、增值稅等多種稅。
也許謝旭人此番言論，暗示著正在醞釀的房地產(chǎn)稅制改革已經(jīng)超出了房產(chǎn)稅改革范疇，并且已經(jīng)與物業(yè)稅開征掛起鉤來。如果哪天真的公布一個(gè)房地產(chǎn)稅制改革的方案以及實(shí)施的時(shí)間表，那我們一定不要忘記謝部長(zhǎng)早就“打了招呼”。
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