2014年公務(wù)員面試熱點(diǎn):別讓"地王"概念推高房價(jià)
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【背景鏈接】開發(fā)商市場預(yù)期、經(jīng)營投資策略和地塊自身優(yōu)質(zhì)特征等多重因素共同作用形成“地王”，這在任何一個(gè)競爭性市場都有可能出現(xiàn)。公眾面對(duì)“地王”應(yīng)該冷靜思考，理性對(duì)待。
“北京土地市場升溫，霞光里商業(yè)地王溢價(jià)169%出爐”;“萬科綠地‘抱團(tuán)\’，54億元奪上海新總價(jià)地王”……2012年二季度以來，隨著土地市場逐步啟動(dòng)供應(yīng)、優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)入市，一批“地王”的出現(xiàn)，加劇了市場的緊張情緒。
“我們從地價(jià)的角度進(jìn)行分析判斷，結(jié)論表明：2012年以來市場反映強(qiáng)烈的所謂‘地王\’地塊，僅有兩宗成交單價(jià)超越了2007年以來所在城市的歷史高值，可以稱為‘地王\’地塊，其余地塊均不符合判定標(biāo)準(zhǔn)?！敝袊恋乜睖y規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松的一番話，提醒公眾要理性面對(duì)“地王”現(xiàn)象。
“地王”的判斷標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一
由于被視作表征土地市場熱度的重要信號(hào)，且自身具有生動(dòng)形象、簡潔明了的特點(diǎn)，“地王”一詞時(shí)常被媒體使用，并為社會(huì)各界廣泛接受。然而相關(guān)信息表明，媒體常用的“地王”一詞，內(nèi)涵和判斷標(biāo)準(zhǔn)并不明確和統(tǒng)一，迄今也尚無權(quán)威的觀點(diǎn)予以解答。
根據(jù)中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所的統(tǒng)計(jì)，媒體使用的“地王”可以分為以下幾類：
從價(jià)格形式上看，包括成交總價(jià)最高、樓面單價(jià)最高、樓面地價(jià)最高;從時(shí)間跨度上看，分為本年度最高、半年度最高或某一歷史時(shí)間段內(nèi)最高;從區(qū)域范圍上看，可以分為縣級(jí)行政區(qū)內(nèi)最高、地市級(jí)行政區(qū)內(nèi)最高、全省最高、全國最高;從用地類型上看，又包括住宅、商業(yè)、工業(yè)，甚至細(xì)分至某類建筑形態(tài)。
“根據(jù)上述分類使用的情況來看，不少出讓土地都有較大可能成為某種意義上的‘地王\’，使得‘地王\’一詞對(duì)合理判斷市場的意義大打折扣?！壁w松表示。
偽“地王”讓市場信號(hào)失真
“‘地王\’在渲染市場氣氛，提高視覺沖擊力，從而達(dá)到宣傳效果的同時(shí)，卻因其多重標(biāo)準(zhǔn)致使偽‘地王\’頻現(xiàn)，導(dǎo)致市場信號(hào)失真，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場預(yù)期?！币虼?，趙松認(rèn)為，應(yīng)明確“地王”的判斷標(biāo)準(zhǔn)和方法，規(guī)范使用“地王”內(nèi)涵，以便準(zhǔn)確傳達(dá)市場信息。
通過對(duì)大量成交地塊信息的整理和總結(jié)，趙松認(rèn)為可將“地王”的標(biāo)準(zhǔn)定義為：在一定區(qū)域范圍內(nèi)，宗地成交總價(jià)超過歷史同類用途宗地最高成交總價(jià)，或者樓面單價(jià)超過歷史同類用途宗地最高成交樓面單價(jià)，則可認(rèn)定該宗地為該區(qū)域內(nèi)的“總價(jià)地王”或“單價(jià)地王”。
“其中，時(shí)間段可選擇以土地有償使用制度建立至今為限，也可用某段經(jīng)歷了‘興起―成長―成熟―衰退\’的土地市場周期為限;區(qū)域以地級(jí)及以上行政區(qū)域?yàn)榻缦?。其余宗地不建議用‘地王\’表述?！壁w松解釋說。
不過，趙松同時(shí)強(qiáng)調(diào)，即使在上述“地王”評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)之下，業(yè)界也應(yīng)對(duì)“地王”的“含金量”有一定的判斷能力。
“比如，在中西部的某些縣級(jí)城市，歷史土地供應(yīng)總量偏小，年均供應(yīng)甚至不過10宗，歷史成交總價(jià)和單價(jià)都明顯偏低。但近年來，隨著中部崛起、西部開發(fā)戰(zhàn)略的政策支持影響，這些城市一旦有新的宗地成交，往往會(huì)超過歷史高價(jià)?！壁w松認(rèn)為，雖然這在一定程度上反映了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，卻難以反映整體房地產(chǎn)市場水平，此類地塊即使被稱為“地王”，意義也微乎其微。
如何正確理解“地王”
眾所周知，“地王”未必成就“樓王”，早已為市場所驗(yàn)證。2008年、2010年先后出現(xiàn)的“地王退地”、“地王收回”、“地王的自我救贖”等類似集中報(bào)道表明：不論市場冷熱，“地王”在任何時(shí)候都是“吸引眼球”的焦點(diǎn)。
“‘地王\’是開發(fā)商的市場預(yù)期、經(jīng)營投資策略和地塊自身的優(yōu)質(zhì)特征等多重因素共同作用的結(jié)果，是市場運(yùn)行的產(chǎn)物之一，是任何一個(gè)競爭性市場都可能出現(xiàn)的結(jié)果。”因此，趙松強(qiáng)調(diào)，作為市場的理性參與者，尤其處于市場的敏感時(shí)期，公眾應(yīng)當(dāng)冷靜觀察，深入思考，切勿讓各種真?zhèn)巍暗赝酢卑装住昂鲇啤绷恕?/p>
據(jù)悉，為了讓公眾清晰地判斷“地王”的真?zhèn)危袊恋乜睖y規(guī)劃院地價(jià)所已建議有關(guān)部門，積極推進(jìn)相應(yīng)措施，包括“分用途、分城市公布招拍掛市場上的高價(jià)成交地塊信息”;“動(dòng)態(tài)跟蹤‘地王\’的開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，公布準(zhǔn)確信息，讓其更充分地接受社會(huì)的關(guān)注”等。
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