浙江省2011年1月自學考試房地產評估試題
浙江省2011年1月高等教育自學考試房地產評估試題
一、單項選擇題(本大題共20小題,每小題1分,共20分)
在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。
1._________主要有商業(yè)、文教、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、娛樂等。( )
A.居住建筑 B.公共建筑轉自環(huán) 球 網 校edu24ol.com
C.辦公建筑 D.工業(yè)建筑
2._________是指土地所有者憑借土地所有權壟斷所取得的地租。( )
A.級差地租Ⅰ B.級差地租Ⅱ
C.絕對地租 D.壟斷地租
3.貸款比重越大,就會_________,房地產價格也就會_________。( )
A.促進房地產業(yè)的繁榮 下降 B.促進房地產業(yè)的繁榮 上升
C.減少市場對房地產的需求 下降 D.減少市場對房地產的需求 上升
4.在臨海的城市,面海地勢高的宗地地價比地勢低的宗地價格_________。土地平坦,地價_________;反之,土地高低不平,地價_________。( )
A.高 較高 較低 B.高 較低 較高
C.低 較低 較高 D.低 較高 較低
5.下列屬于估價對象權益狀況的是( )
A.土地面積、形狀 B.土地使用權的年限
C.建筑物的工程質量、新舊程度 D.建筑物的類型、面積、層數(shù)、建筑結構
6.標準宗地的選擇應考慮:宗地的面積_________,宗地的形狀宜采用_________。( )
A.應盡量大 不規(guī)則的形狀 B.應盡量大 長方形
C.大小要適中 長方形 D.大小要適中 不規(guī)則的形狀
7._________的優(yōu)點是定性與定量相結合,具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡捷性和實用性,是針對大系統(tǒng)中多層次、多目標規(guī)劃決策問題的有效決策方法。( )
A.特爾菲測定法 B.因素成對比較法
C.層次分析法 D.哥頓法
8.收益法就是分析估價對象房地產的_________市場情況,推測和估計估價對象_________將要獲得的收益,并測算房地產_________的價格或價值。( )
A.現(xiàn)在 未來 未來 B.未來 未來 在估價時點上
C.過去 未來 未來 D.過去 現(xiàn)在 在估價時點上
9.收益法采用_________作為估價依據(jù)。( )
A.實際收入、實際費用和實際凈收益
B.實際收入、實際費用和客觀凈收益
C.客觀收入、實際費用和實際凈收益
D.客觀收入、客觀費用和客觀凈收益
10.評估房地產價格時,選取的資本化率越高,評估出的價格會( )
A.越低 B.越高
C.不變 D.符合客觀實際
11.采用市場比較法,要求所選取的交易案例必須是近期發(fā)生的,這體現(xiàn)了市場比較法哪一個限制條件?( )
A.時間性 B.可替代性
C.正常性 D.可修正性
12.某地區(qū)某類房地產2006年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2000年1月1日為100)。有一房地產在2006年6月1日的價格為2000元/m2。對其作交易日期修正到2006年10月1日的價格為_________元/m2。( )
A.1376 B.2308
C.2558 D.2105
13.市場比較法中,采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正,其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得102分,估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分,則個別因素修正系數(shù)為_________。( )
A.1.05 B.0.95
C.0.98 D.1.03
14.已完成土地使用權批準手續(xù),具有一定的基礎設施但尚未拆遷的可用于建筑的土地,被稱為_________。( )
A.生地 B.毛地
C.熟地 D.凈地
15.運用成本法評估舊房地產價格,對于房地合一的舊房地產( )
A.舊房地產價格=土地實際取得費用+建筑物實際建造成本―建筑物折舊
B.舊房地產價格=土地實際取得費用+建筑物重新建造成本―建筑物折舊
C.舊房地產價格=土地重新取得費用+建筑物實際建造成本―建筑物折舊
D.舊房地產價格=土地重新取得費用+建筑物重新建造成本―建筑物折舊
16.剩余法的基本思路是依據(jù)_________原理。( )
A.供求關系 B.生產費用價值論
C.替代 D.投入產出
17.路線價估價法采用的原理是土地價值高低隨距街道距離增大( )
A.遞減 B.遞增
C.不變 D.先減后增
18.我國目前的基準地價表現(xiàn)形式與_________的公示地價的表現(xiàn)形式類似,都是_________。( )
A.德國 區(qū)片價和路段價 B.德國 標準宗地的價格
C.日本、韓國 標準宗地的價格 D.日本、韓國 區(qū)片價和路段價
19.房地產評估報告是房地產估價的_________,是估價師提供給委托估價方的“產品”,_________。( )
A.最終結果 是具有一定法律效力的文件
B.最終結果 不具有法律效力
C.中期結果 不具有法律效力
D.中期結果 是具有一定法律效力的文件
20.根據(jù)有關規(guī)定,房地產評估報告應_________才具有法律效應。( )
A.由注冊房地產估價師簽名
B.由注冊房地產估價師蓋章
C.加蓋估價機構的公章后
D.由注冊房地產估價師簽名、蓋章,并加蓋估價機構的公章后
二、多項選擇題(本大題共10小題,每小題2分,共20分)
在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的,請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。
1.土地的社會經濟屬性主要表現(xiàn)在哪些方面?( )
A.利用方式的唯一性 B.利用方式的多樣性
C.土地區(qū)位的可變性 D.土地資源的無限性
E.土地使用潛力的有限性
2.房地產價格影響因素中,城市區(qū)域因素包括( )
A.心理因素 B.商服繁華度
C.交通便捷度 D.城市設施完備度
E.自然條件與環(huán)境質量
3.中房指數(shù)的作用包括( )
A.降低房地產價格
B.提高房地產開發(fā)利潤
C.為各級政府制定房地產發(fā)展的調控政策措施提供依據(jù)
D.為投資商提供比較準確的市場信息
E.為廣大的消費者服務
4.根據(jù)劃分單元采用的手段,單元劃分方法分為手工法和機助法。手工作業(yè)一般同時采用一種或幾種方法,這些方法包括( )
A.主導因素判定法 B.主導因素分值疊置法
C.固定網格法 D.均質地域法
E.動態(tài)網格法
5.收益法應用的關鍵和難點是( )
A.潛在毛收入的估算 B.有效毛收入的估算
C.運營費用的估算 D.凈收益的估算
E.資本化率的確定
6.交易實例應搜集的內容包括( )
A.成交價格 B.成交日期
C.付款方式 D.交易實例在交易時的狀態(tài)
E.交易雙方的情況及交易目的
7.征用農地時,主要是對被征地的農業(yè)集體和個人支付征地費和各種補償,包括( )
A.土地補償費 B.青苗補償費
C.地上附著物補償費 D.安置補助費
E.房屋拆遷安置補償費
8.剩余法評估不動產價格,估算各項成本費用時,專業(yè)費用包括( )
A.建筑設計費 B.規(guī)劃設計費
C.工程概預算費用 D.不動產銷售營業(yè)稅
E.市場營銷廣告費用
9.根據(jù)我國目前的房地產市場狀況,可用于基準地價評估的資料主要有哪幾類? ( )
A.宏觀經濟資料 B.土地交易資料
C.交易資料 D.企業(yè)利潤和效益資料
E.聯(lián)營、聯(lián)建、土地入股資料
10.由于評估報告是記載估價過程、反映估價成果的文件,所以應當做到:( )
A.全面性 B.公正性
C.客觀性 D.準確性
E.概括性
三、簡答題(本大題共4小題,每小題5分,共20分)
1.由于房地產價格是由地價和房價共同組成的,其價格特征主要來源于地價與一般物品價格的差異性,主要體現(xiàn)在哪些方面?
2.影響土地級別的因素主要歸納為哪五類?
3.新建房地產價格的構成中,開發(fā)成本主要由哪些方面構成的?
4.基準地價修正系數(shù)測定有哪些途徑?
四、計算題(本大題共2小題,每小題10分,共20分)
1.某寫字樓建筑面積3000m2,月租金水平為140元/m2,空置率為10%,租金損失平均為毛租金收入的4%,合理運營費用為有效毛租金的35%,求該寫字樓的凈收益?
2.為評估某商鋪的價格,在該商鋪附近地區(qū)調查選取了A、B、C三宗類似商鋪的交易實例作為可比實例,有關資料如下表:
|
可比實例A |
可比實例B |
可比實例C |
成交價格(元/平方米) |
8700 |
8500 |
9000 |
成交日期 |
2009年1月31日 |
2009年3月31日 |
2009年7月31日 |
交易情況 |
+2% |
-1% |
+3% |
區(qū)域因素 |
+3% |
+3% |
+1% |
個別因素 |
0 |
+2% |
0 |
上表交易情況中,正(負)值表示可比實例價格高(低)于其正常價格的幅度;區(qū)域因素和個別因素中,正(負)值表示可比實例的相應因素優(yōu)(劣)于估價對象的幅度。從2009年1月1日至2009年6月31日該類商鋪的市場價格基本不變,以后月均遞增2%。試利用上述資料估算該商鋪2009年10月31日的正常單價(如需計算平均值,采用簡單算術平均法)。
五、論述題(本大題共2小題,每小題10分,共20分)
1.論述房地產估價的現(xiàn)實意義。
2.論述剩余法的適用范圍。
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