浙江省2011年10月自考房地產(chǎn)項目評估試題

更新時間：2011-12-09 17:20:56 來源：|0

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　　浙江省2011年10月高等教育自學考試$lesson$

　　房地產(chǎn)項目評估試題

　　課程代碼：00972

　　一、單項選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)

　　在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。

　　1.房地產(chǎn)的開發(fā)、利用、消費，要受制于其所在的空間環(huán)境，如當?shù)氐纳鐣?jīng)濟發(fā)展狀況，這是由于房地產(chǎn)的( )

　　A.相互影響性 B.獨一無二性

　　C.不可移動性 D.易受限制性

　　2.某宗房地產(chǎn)，建筑層數(shù)5層，各層建筑面積相等，建筑覆蓋率50%，樓面地價2000元/平方米，則其土地單價為______元/平方米。( )

　　A.2000 B.4000轉自環(huán) 球網(wǎng) 校edu24ol.com

　　C.5000 D.6000

　　3.下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不是經(jīng)濟因素的是( )

　　A.居民收入 B.金融政策

　　C.利率 D.物價

　　4.估價中的不同意見和估價報告定稿之前的重大調整或修改意見( )

　　A.應作為估價資料歸檔 B.不應作為估價資料歸檔

　　C.由估價機構決定是否歸檔 D.依委托人的意見決定是否歸檔

　　5.運用市場法評估房地產(chǎn)時，搜集的類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一______內，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結構等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。( )

　　A.城市 B.市場

　　C.地段 D.供求圈

　　6.某宗房地產(chǎn)成交價格為4000元/平方米，分五次付清，首付40%之后以后每半年支付一次，年折現(xiàn)率為8%，則該房地產(chǎn)的實際成交價格為______元/平方米。( )

　　A.3620 B.3742

　　C.3909 D.4000

　　7.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應繳納的稅費分別為正常成交價格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方6975元/平方米，應繳納的稅費均由買方負擔，則買方需要繳納的稅費為______元/平方米。( )

　　A.600 B.800

　　C.1046 D.1125

　　8.在進行房地產(chǎn)狀況修正時，應注意可比實例的房地產(chǎn)狀況是______的房地產(chǎn)狀況。( )

　　A.成交價格所反映 B.搜集該可比實例時

　　C.進行房地產(chǎn)狀況修正時 D.估價時點

　　9.判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數(shù)為( )

　　A.0.060 B.0.940

　　C.1.060 D.1.064

　　10.某宗土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為1200萬元，管理費用為80萬元，銷售費用為30萬元，銷售稅費為18萬元，開發(fā)利潤率為15%，則開發(fā)利潤為______萬元。( )

　　A.150 B.330

　　C.342 D.350

　　11.某住宅小區(qū)附近要新建一座垃圾轉運站，引起該住宅小區(qū)的房地產(chǎn)價值下降，這是一種( )

　　A.精神折舊 B.物質折舊

　　C.經(jīng)濟折舊 D.功能折舊

　　12.重建價格，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物______的新建筑物的正常價格。( )

　　A.具有同等效用 B.完全相同

　　C.具有同等功能 D.類似

　　13.運用成本法評估房地產(chǎn)的價值時，采用的是建筑物的______耐用年限。( )

　　A.物理 B.自然

　　C.經(jīng)濟 D.實際

　　14.某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應取______年。( )

　　A.35 B.45

　　C.48 D.50

　　15.兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風險較大時，則該宗房地產(chǎn)的( )

　　A.資本化率應較高，價值較低 B.資本化率應較低，價值較高

　　C.資本化率應較高，價值較高 D.資本化率應較低，價值較低

　　16.某一房地產(chǎn)，其土地價值是總價值的40%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，綜合資本化率為( )

　　A.5.8% B.6.4%

　　C.6.8% D.7.2%

　　17.某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預測未來3年的凈收益分別為17萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果資本化率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為______萬元。( )

　　A.195 B.210

　　C.213 D.217

　　18.下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是( )

　　A.假設開發(fā)法是一種科學實用的估價，其基本理論依據(jù)與市場法相同，是替代原理

　　B.對于有城市規(guī)劃設計要求，但城市規(guī)劃設計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)難以采用假設開發(fā)法

　　C.假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價

　　D.假設開發(fā)法必須假設土地或房地產(chǎn)的利用為最佳開發(fā)利用方式

　　19.路線價法特別適用于對______進行估價。( )

　　A.單宗土地 B.待開發(fā)土地

　　C.部分土地 D.大量土地

　　20.一前后兩面臨街，總深度為20米的矩形土地，其前街路線價為3000元/平方米，后街路線價為2000元/平方米，如果按重疊價值估價法，其前街影響深度是______米。( )

　　A.6 B.8

　　C.12 D.15

　　二、多項選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)

　　在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。

　　1.房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于______等引起的。( )

　　A.交通建設 B.市場供求變化

　　C.人口素質變化 D.所在地區(qū)衰落

　　E.城市規(guī)劃的制定修改

　　2.房地產(chǎn)區(qū)位狀況比較修正的內容包括______修正。( )

　　A.繁華程度 B.臨街狀況

　　C.容積率 D.使用年限

　　E.經(jīng)濟區(qū)位

　　3.下列適合用成本法進行評估的房地產(chǎn)是( )

　　A.政府辦公樓 B.醫(yī)院

　　C.賓館 D.公園

　　E.商場

　　4.下列估價中適宜采用假設開發(fā)法的有( )

　　A.拆遷補償估價 B.在建工程估價

　　C.待開發(fā)土地的估價 D.房改售房估價

　　E.再開發(fā)待拆遷的房地產(chǎn)的估價

　　5.關于假設開發(fā)法中采用靜態(tài)法應計息的項目包括( )

　　A.地價 B.開發(fā)成本

　　C.銷售費用 D.管理費用

　　E.銷售稅費

　　6.長期趨勢法主要有______等方法。( )

　　A.數(shù)學曲線擬合法 B.衰減曲線法

　　C.平均增減趨勢法 D.移動平均趨勢法

　　E.指數(shù)修勻法

　　7.標準宗地是路線價區(qū)段內具有代表性的土地，選取標準宗地的具體要求有( )

　　A.一面臨街，土地形狀為矩形

　　B.臨街深度為標準深度，臨街寬度為標準寬度

　　C.土地面積中等

　　D.用途為所在區(qū)段具有代表性的用途

　　E.建筑容積率為所在區(qū)段具有代表性的建筑容積率

　　三、簡答題(本大題共4小題，前3小題各5分，第4小題7分，共22分)

　　1.房地產(chǎn)估價中土地的含義是什么?土地的開發(fā)、利用主要受哪些方面的限制?

　　2.運用市場比較法估價時搜集的可比實例應滿足哪些要求?

　　3.房地產(chǎn)估價報告的基本內容有哪些?

　　4.何謂估價時點原則，房地產(chǎn)估價中為何要遵循估價時點原則?

　　四、計算題(本大題共2小題，每小題5分，共10分)

　　1.現(xiàn)有某待開發(fā)項目建筑面積為4000平方米，從當前開始開發(fā)期為2年。根據(jù)市場調查分析，該項目建成時可出售50%，半年后出售30%，一年后全部售出，出售的平均單價為9000元/平方米，假設折現(xiàn)率為12%，則該項目開發(fā)完成后的價值為多少?

　　2.某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“三通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2億元，開發(fā)期為2年，貸款年利率為10%，銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉讓熟地價格的6%和12%，試求該荒地開發(fā)完成后可轉讓熟地的總價為多少?

　　五、案例綜合題(本大題14分)

　　某賓館的土地使用權年限是50年，從2000年9月30日起計。一層建筑面積1000平方米，其中1000平方米為大堂，1000平方米出租用于咖啡廳;二層為餐廳，能容納300人用餐;其余各層為客房，共有客房150間。經(jīng)調查，當?shù)赝瑱n次賓館客房平均房價為200元/天，平均客房率為75%，營業(yè)支出占營業(yè)收入的30%;同檔次咖啡廳的租金為10元/平方米?天，平均出租率為85%，稅等管理費開支占30%;餐廳平均上座率為50%，人均消費為60元，純收益為營業(yè)收入的20%，試利用上述資料評估賓館在2010年9月30日的價值。(一年按365天計，假設資本化率為12%)

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