2014年自考"房地產(chǎn)評(píng)估"復(fù)習(xí)資料:土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)

　　第二節(jié)　土地使用權(quán)評(píng)估的特點(diǎn)

　　一、土地使用權(quán)及其實(shí)質(zhì)

　　土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。土地使用權(quán)是無(wú)形資產(chǎn)，在確定權(quán)利時(shí)，是確定它未來(lái)使用價(jià)值的情況，不是它的有形資產(chǎn)，而是無(wú)形資產(chǎn)權(quán)數(shù)，列到無(wú)形資產(chǎn)的范疇。

　　二、土地資產(chǎn)的分類(lèi)及其特性

　　(一) 土地資產(chǎn)及分類(lèi)

　　1、按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途

　　土地可分為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地及其它用地。在明確它的經(jīng)濟(jì)特性后確定它的經(jīng)濟(jì)用途分類(lèi)。

　　2、按經(jīng)濟(jì)地理位置

　　土地可分為市中心區(qū)、一般市區(qū)、市區(qū)邊沿區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)等等。按照經(jīng)濟(jì)地理位置，越接近城中心的地理位置土地的價(jià)值、經(jīng)濟(jì)特性表現(xiàn)的越明顯，價(jià)值量就越高。

　　3、按所有權(quán)歸屬

　　土地可分為國(guó)家所有土地和集體所有土地。城市土地屬?lài)?guó)家所有;除城市以外的土地屬集體所有。但有些集體所有土地經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)等原因也屬于國(guó)家所有土地。要注意所有權(quán)歸屬時(shí)應(yīng)如何劃分。

　　4、按利用程度

　　土地可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未使用土地或空地和使用不當(dāng)土地。

　　5、按開(kāi)發(fā)程度與開(kāi)發(fā)趨勢(shì)

　　土地可分為已開(kāi)發(fā)的土地、未開(kāi)發(fā)的土地和列入市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃的土地。

　　(二)土地資產(chǎn)的特性

　　1、自然特性

　　(1)土地面積的有限性。

　　(2)土地空間位置的固定性。

　　(3)土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性。

　　(4)土地的不可替代性。

　　2、經(jīng)濟(jì)特性

　　(1)用途多樣性。

　　(2)經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性。

　　(3)可壟斷性。

　　三、土地資產(chǎn)價(jià)格體系

　　(一)土地資產(chǎn)的價(jià)格類(lèi)型

　　1、基準(zhǔn)地價(jià)

　　是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。

　　從定義中可以看到：(1)它是政府行為，是政府制定出來(lái)的;(2)它是區(qū)域內(nèi)的平均價(jià)格;(3)它的價(jià)格是按經(jīng)濟(jì)用途確定的;(4)它表示的是單位土地面積的地價(jià)。

　　2、標(biāo)定地價(jià)

　　是在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

　　從定義中可以看到：(1)它是政府行為;(2)在一般情況下，標(biāo)定地價(jià)不進(jìn)行大面積的評(píng)估，只是在進(jìn)行土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場(chǎng)交易活動(dòng)或進(jìn)行股份制企業(yè)改制時(shí)才進(jìn)行評(píng)估;(3)標(biāo)定地價(jià)也是確定土地使用權(quán)出讓底價(jià)的參考和依據(jù)。

　　3、土地使用權(quán)出讓底價(jià)

　　它是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)的最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、轉(zhuǎn)讓價(jià)格

　　地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價(jià)格。

　　5、出租價(jià)格

　　地產(chǎn)出租價(jià)格亦稱(chēng)土地使用權(quán)租金價(jià)格，其價(jià)格表現(xiàn)為兩種形態(tài)。

　　(1)土地使用者之間所形成的租金價(jià)格。

　　(2)國(guó)家與土地使用者之間形成的租金價(jià)格。

　　6、其他價(jià)格(土地交易成交價(jià)格、抵押價(jià)格)

　　了解價(jià)格體系后，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、土地使用權(quán)出讓底價(jià)都是政府行為，轉(zhuǎn)讓價(jià)格和出租價(jià)格都是市場(chǎng)行為。這樣形成了兩個(gè)級(jí)別的土地，一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)在評(píng)估事務(wù)所中不可以進(jìn)行。

　　(二)土地資產(chǎn)的價(jià)格特點(diǎn)

　　1、土地價(jià)格反映的是土地作為生產(chǎn)要素或作為資源的價(jià)值

　　土地價(jià)格不是由它的生產(chǎn)成本決定，它是自然資源，它的形成就無(wú)所謂生產(chǎn)成本。

　　2、土地價(jià)格主要由土地的需求決定

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度加快，經(jīng)濟(jì)規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，土地的需求會(huì)迅速增加，從而土地價(jià)格隨之上漲。

　　3、土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性

　　處在不同地域的土地，盡管其地質(zhì)條件完全相同，但其價(jià)格會(huì)有很大的差異。

　　4、土地價(jià)格的上漲性

　　這是按照土地的需求和自然特性而決定的。土地價(jià)格是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，邊際收益率是下降的，地租不變時(shí)，邊際收益率下降，土地的價(jià)格就會(huì)上升。另一個(gè)重要原因是由于土地的不可再生性。

　　四、影響地產(chǎn)價(jià)格的因素

　　(一) 一般因素

　　1、行政因素

　　行政因素主要是指國(guó)家對(duì)土地價(jià)格的干預(yù)。

　　影響地產(chǎn)評(píng)估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。

　　2、社會(huì)因素

　　社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對(duì)地價(jià)有很大的影響。這些社會(huì)因素包括政治安定狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化等四個(gè)方面。

　　3、經(jīng)濟(jì)因素

　　(1)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

　　(2)居民收入和消費(fèi)水平。

　　(3)物價(jià)變動(dòng)。物價(jià)上漲率越高，房地產(chǎn)價(jià)格也越高，二者成輪番上漲趨勢(shì)。

　　(4)儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、利率水平的變化都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。

　　4、其他一般因素

　　如人口因素、心理因素、國(guó)際因素等也都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。

　　(二)區(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指因土地所在地區(qū)的特性而影響地價(jià)的因素。也就是說(shuō)，土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政因素相結(jié)合所形成的地區(qū)特點(diǎn)而影響地價(jià)的因素。

　　1、影響商業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素

　　(1)商業(yè)繁華程度。

　　(2)交通便捷度。

　　(3)環(huán)境優(yōu)劣度。

　　包括：一是人文環(huán)境，即商業(yè)區(qū)周?chē)丝诿芏取⑹杖胨降?二是自然環(huán)境，即商業(yè)區(qū)的地質(zhì)狀況、土地承壓力、地形和有無(wú)洪水淹沒(méi)威脅等。

　　(4)規(guī)劃限制。

　　(5)其他因素。主要指不在以上影響因素中，但又確定對(duì)商業(yè)區(qū)土地價(jià)格產(chǎn)生重大影響的因素。

　　2、影響住宅用地價(jià)格的區(qū)域因素

　　(1)位置。

　　(2)交通便捷度。

　　(3)基礎(chǔ)設(shè)施保證度。

　　(4)公用設(shè)施完備度。

　　(5)環(huán)境質(zhì)量度。

　　包括人文環(huán)境和自然環(huán)境。

　　(6)規(guī)劃限制。

　　(7)其他因素。

　　3、影響工業(yè)用地價(jià)格的區(qū)域因素

　　(1)交通便捷度。

　　(2)基礎(chǔ)設(shè)施完善度。

　　(3)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。

　　(4)環(huán)境質(zhì)量。

　　(5)規(guī)劃限制。

　　主要指城市規(guī)劃對(duì)工業(yè)用地的有關(guān)要求，包括建筑物的高度、密度、消防間距以及土地使用的發(fā)展前景等。

　　(6)其他因素。

　　(三)個(gè)別因素

　　1、位置因素

　　2、地形地質(zhì)因素

　　直接影響土地的使用情況

　　3、面積因素

　　4、地塊形狀因素

　　主要從深度與寬度的比例進(jìn)行，如果比例不合理，會(huì)影響土地的限制條件。

　　5、土地利用因素

　　主要包括容積率和土地用途。

　　五、土地使用權(quán)評(píng)估的原則

　　(一) 替代原則

　　根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格最低者吸引最大需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是經(jīng)過(guò)相互影響與比較之后才決定的。

　　(二)最有效使用原則

　　對(duì)于土地，用途的多樣性，決定了人們對(duì)它的利用情況，或者從使用情況來(lái)說(shuō)，一定要獲得更多的收益。這個(gè)滿(mǎn)足目的為前提，土地的價(jià)格應(yīng)與地塊的效用發(fā)揮具有直接的關(guān)系。應(yīng)用這個(gè)原則時(shí)，應(yīng)注意：

　　1、應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)劃中的最適宜用途來(lái)確定。其最佳用途應(yīng)該為商業(yè)用地。

　　2、土地的最有效使用原則還包括地塊使用強(qiáng)度。

　　3、應(yīng)用這一原則，必須符合國(guó)家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。

　　(三)變動(dòng)原則

　　一般商品的價(jià)格，是伴隨著構(gòu)成價(jià)格的因素的變化而變化的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是各種地價(jià)形成因素相互作用的結(jié)果。土地價(jià)格是在這些因素相互作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。

　　在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求，以及使用這些因素發(fā)生變動(dòng)的一般因素、區(qū)域因素及個(gè)別因素。

　　(四)供需原則

　　在完全的自由市場(chǎng)中，一般商品的價(jià)格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。土地價(jià)格也受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。土地還具有價(jià)格獨(dú)占性和替代性。

　　土地不能僅根據(jù)均衡法則來(lái)決定價(jià)格。同時(shí)，在我國(guó)，城市土地屬?lài)?guó)家所有，市場(chǎng)中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地使用權(quán)，土地供方主要由國(guó)家控制，這一因素對(duì)地價(jià)具有至關(guān)重要的影響。在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，應(yīng)充分了解土地市場(chǎng)的上述特征。

　　(五)貢獻(xiàn)原則

　　按經(jīng)濟(jì)學(xué)邊際收益原則，衡量各生產(chǎn)要素的價(jià)值大小，可依據(jù)其對(duì)總收益的貢獻(xiàn)大小來(lái)決定。對(duì)于土地估價(jià)，這一原則是指不動(dòng)產(chǎn)的總收益是由土地及建筑物等構(gòu)成因素共同作用的結(jié)果，其某一部分帶來(lái)的收益，對(duì)總收益而言是部分與整體之間的關(guān)系。估價(jià)時(shí)，可以根據(jù)收益現(xiàn)值分別估算土地、建筑物價(jià)格，進(jìn)而評(píng)估整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，也可根據(jù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格及其他構(gòu)成部分的價(jià)格，扣除建筑物價(jià)格來(lái)估算土地價(jià)格。

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