2014年自考"房地產(chǎn)評估"復(fù)習(xí)資料:商譽(yù)的評估
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第七節(jié) 商譽(yù)的評估
一、商譽(yù)及其特點(diǎn)
商譽(yù)通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價值。這是由于企業(yè)所處地理位置的優(yōu)勢，或由于經(jīng)營效率高、歷史悠久、人員素質(zhì)高等多種原因，與同行業(yè)企業(yè)相比較，可獲得超額利潤。
1、商譽(yù)不能離開企業(yè)而單獨(dú)存在，不能與企業(yè)的可確指資產(chǎn)分開出售。
2、商譽(yù)是多項(xiàng)因素作用形成的結(jié)果，但形成商譽(yù)的個別因素不能以任何方法單獨(dú)計(jì)價。
3、商譽(yù)本身不是一項(xiàng)單獨(dú)的、能產(chǎn)生收益的無形資產(chǎn)，而只是超過企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)價值之和的價值。
4、商譽(yù)是企業(yè)長期積累起來的一項(xiàng)價值。
二、商譽(yù)評估的方法
(一)割差法
割差法是根據(jù)企業(yè)整體評估價值與各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和進(jìn)行比較確定商譽(yù)評估價值的方法。其基本公式是：
商譽(yù)的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值-企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評估價值之和
企業(yè)整體資產(chǎn)評估可以通過預(yù)測企業(yè)未來預(yù)期收益并進(jìn)行折現(xiàn)或資本化獲取;對于上市公司，也可以按股票市價總額確定。
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