2010《注冊(cè)稅務(wù)師》稅收相關(guān)法律預(yù)習(xí)第五章(15)
五、租賃合同轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com
租賃合同,是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。特征:(1)是諾成、雙務(wù)、有償合同;(2)轉(zhuǎn)移的是租賃物的用益權(quán);(3)具有期限性和連續(xù)性;(4)標(biāo)的物為特定的非消耗物。
1、租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的,超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿,當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同,但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。
提示:租賃合同中以下情況視為不定期租賃:
(1)租賃期限在6個(gè)月以上,應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式,沒(méi)有采用書(shū)面形式的,視為不定期租賃。(2)當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確,依照《合同法》第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃。
(3)租賃期間屆滿,承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒(méi)有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。
【例題】當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確,依照《合同法》的有關(guān)規(guī)定仍不能確定的,視為( )。(2007年)
A、租賃期為6個(gè)月
B、租賃期為2年
C、租賃期為20年
D、不定期租賃
答案:D
解析:本題考核點(diǎn)是租賃合同的租賃期限?!逗贤ā返诙偃l,當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,視為不定期租賃。
2、維修義務(wù)
(1)在租賃合同中,出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)
(2)在融資租賃中,承租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)
3、賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。
4、租人出賣(mài)房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利(法定權(quán)利)。
5、承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對(duì)租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。
【舉例】A將房屋出租給B,B經(jīng)過(guò)出租人A的同意,可以將房屋轉(zhuǎn)租給c,那么原來(lái)的租賃合同繼續(xù)有效,如果房屋發(fā)生損壞的,由承租人向出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com
6、租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力。承租人繼續(xù)使用租賃物,出租人沒(méi)有提出異議的,原租賃合同繼續(xù)有效,但租賃期限為不定期。
【舉例】A將房屋出租給B,租期為2006年1月1日一2007年1月1日,A在2006年7月1日時(shí)欲將房屋銷(xiāo)售給C,那么租賃合同優(yōu)先,租賃合同在有限期限內(nèi)對(duì)房屋受讓人C繼續(xù)有效。
【例題】甲與乙于2007年1月1日簽訂一份租賃期為12個(gè)月的房屋租賃合同,租賃期內(nèi)甲未經(jīng)乙同意又將該出租的房屋出賣(mài)給了丙。下列說(shuō)法正確的是( )。
A.甲與丙簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,甲與乙簽訂的租賃合同繼續(xù)有效
B.甲與丙簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效,甲與乙簽訂的租賃合同無(wú)效
C.甲與丙簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效,甲與乙簽訂的租賃合同繼續(xù)有效
D.甲與丙簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效,甲與乙簽訂的租賃合同經(jīng)丙認(rèn)可后繼續(xù)有效
答案:C
解析:甲為房屋所有權(quán)人,其與丙簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并不需要乙的同意,該房屋買(mǎi)賣(mài)合同為有效合同。租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力,故甲與乙簽訂的租賃合同繼續(xù)有效,所以C項(xiàng)說(shuō)法正確。
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