2010年注冊稅務師《稅法二》預習第三章(11)

　　3.開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng) 校edu24ol.com

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

　　對于利息支出，分兩種情況確定扣除：

　　(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)

　　【例題】支付的地價款為200萬元，開發(fā)成本為600萬元，則其他開發(fā)費用扣除數(shù)額不得超過40萬元，即(200+600)×5%，利息按實際發(fā)生數(shù)扣除。

　　(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　【例題】仍以上例數(shù)字，房地產(chǎn)開發(fā)費用總扣除限額為80萬元，即(200+600)×10%，超限額部分不得扣除。

　　房地產(chǎn)開發(fā)費用計算中還須注意兩個問題：

　　第一：利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;

　　第二：對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

　　小結(jié)：

　　能認定利息的：利息+(1+2)×5%以內(nèi)

　　(2)不能認定利息的：(1+2)×10%以

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