2011《稅法二》勞務(wù)報酬所得的計稅方法(8)

　　第七節(jié)、基準(zhǔn)地價修正法

　　注：基準(zhǔn)地價修正法，與市場法的原理是一致的，只是參照物價格采用的是基準(zhǔn)地價。該方法精度取決于基準(zhǔn)地價及其修正系數(shù)的精度，一般作為輔助方法，可以快速方便地進(jìn)行宗地地價評估。

　　一、基準(zhǔn)地價的含義

　　1.基準(zhǔn)地價定義

　　按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地價是已知的，政府會進(jìn)行公布，并定期修正，一般幾年修正一次。

　　2.標(biāo)定地價

　　市、縣政府根據(jù)需要評估的，正常土地市場中，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價格。

　　二、基準(zhǔn)地價測算的基本思路。

　　1.基準(zhǔn)地價的確定：選擇樣點(diǎn)土地，根據(jù)交易案例，對樣點(diǎn)地價進(jìn)行各因素調(diào)整，得到標(biāo)準(zhǔn)宗地地價，然后根據(jù)評估區(qū)域內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)宗地地價求取基準(zhǔn)地價。

　　2.利用基準(zhǔn)地價，評估標(biāo)定地價

　　標(biāo)定地價評估可以以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率等條件通過系數(shù)修正進(jìn)行評估得到。

　　在基準(zhǔn)地價評估項(xiàng)目中，一般都要編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，以滿足評估標(biāo)定地價的需要。

　　三、基準(zhǔn)地價的特點(diǎn)與作用

　　(一)基準(zhǔn)地價的特點(diǎn)

　　1. 基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格;

　　2. 基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格;

　　這個區(qū)域可以是級別區(qū)域，也可以是區(qū)段，因而基準(zhǔn)地價的表現(xiàn)形式通常為區(qū)片價和路段價，或兩者結(jié)合起來共同反映某種用途的土地使用權(quán)價格。

　　3. 基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)的;

　　4. 基準(zhǔn)地價必定是平均價格;

　　5. 基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價;

　　6. 基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實(shí)性，是評估出的一定時期內(nèi)的價格。

　　(二)基準(zhǔn)地價的作用

　　1. 政府公告作用;

　　2. 政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù);

　　3. 宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù);

　　4. 征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)

　　5. 進(jìn)一步評估宗地地價的基礎(chǔ)

　　6. 引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。

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